É possível a FIANÇA RECÍPROCA?

O STJ admite tal modalidade de fiança no ordenamento jurídico brasileiro?

Existem situações realmente diferenciadas nas locações de imóveis!

É sabido que, para assegurar o cumprimento das cláusulas contratuais, os locadores podem exigir dos locatários uma garantia locatícia (fiança, seguro-fiança, caução). Acontece que, em determinadas situações, os locatários não conseguem oferecer aos locadores algo tradicional, sendo necessário usar a criatividade para viabilizar as locações dos imóveis ofertados pelas imobiliárias.

No julgamento do Recurso Especial nº 911993/DF, o Superior Tribunal de Justiça confirmou a possibilidade dos locatários serem também fiadores no mesmo contrato de locação, assegurando mutuamente o cumprimento das obrigações locatícias assumidas perante o locador.

A situação é realmente diferenciada e merece atenção: havendo pluralidade de locatários, que também assinaram o contrato de locação assumindo a qualidade de fiadores, caracteriza-se uma Fiança Recíproca, de maneira que o locador pode cobrar a dívida do locatário que é fiador do outro locatário e vice-versa.

Portanto, a viabilidade da Fiança Recíproca depende da existência de múltiplos locatários, que foram aceitos pelo locador para serem também fiadores.

Desta forma, possibilita-se que o locador exija o pagamento das dívidas perante qualquer locatário/fiador. E, nesta situação específica, a caracterização da fiança pode ser importante para afastar a alegação de impenhorabilidade do imóvel residencial (Lei Federal nº 8.009/90).

Percebe-se que basta um pouco de criatividade (e muito conhecimento sobre as regras válidas no Direito Imobiliário!) para viabilizar algumas locações diferenciadas.

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