Ação de adjudicação compulsória e a transferência de bens imóveis

1. CONCEITO
2. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA: CASOS PRÁTICOS
3. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA: COMPETÊNCIA
4. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA: PRAZO PRESCRICIONAL

1 – CONCEITO

A ação de adjudicação compulsória, compreendida como uma remédio processual, já era prevista no Decreto Lei nº 58/1937 e na nº Lei 6.766/79. Todavia, o Código Civil de 2002 trouxe novas previsões ao instituto. Assim, as circunstâncias em que cabe a ação estão previstas nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil. Nesses artigos, a legislação brasileira estipula dois critérios para formação de um direito real relativo ao imóvel:

• Que seja firmada uma promessa de compra e venda de bem imóvel, quer por meio de um instrumento público ou particular;
• Que não haja pactuação entre as partes de um arrependimento em relação à promessa.

A lei também estipula um terceiro critério: que registre-se a promessa em Cartório de Registro de Imóveis. Contudo, a súmula 239 do STJ revisou essa determinação, de modo que “o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”.

Dessa maneira, segundo Fabio Ulhoa Coelho:

O promitente comprador tem o direito à aquisição do imóvel objeto de compromisso de compra e venda, após pagar todas as prestações nele previstas. Embora as normas específicas de direito real condicionem a aquisição compulsória pelo promitente comprador ao registro do instrumento no Registro de Imóveis e à inexistência de cláusula de arrependimento (CC, arts. 1.417 e 1.418), a regra geral de execução específica das obrigações inadimplidas (art. 475) garante-lhe igual prerrogativa mesmo na ausência de tais condições, quando demandar o promitente vendedor.

Portanto, nota-se que uma vez formado o direito real, então, seu titular pode exigir a outorga da escritura definitiva. Finalmente, se a escritura não for outorgada, é a hora de entrar com uma ação de adjudicação compulsória, que vai garantir ao titular do direito real a passagem do bem imóvel para seu nome.

2 – ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA: CASOS PRÁTICOS

Na prática, alguns dos casos que ensejam a ação de adjudicação compulsória são:

• Se o vendedor recusar-se a providenciar lavratura da escritura transferindo o imóvel, mesmo diante do cumprimento da contra-prestação pelo comprador;
• Se o vendedor falecer sem realizar a outorga da escritura definitiva;
• Se o vendedor não puder ser localizado para realizar a outorga;
• Se o comprador, mesmo tendo realizado a aquisição do bem, não cooperar para a lavratura da escritura, causando transtornos ao vendedor, pois este permanece sendo responsável pelo imóvel (por exemplo, em relação às obrigações tributárias) enquanto sua propriedade não for formalmente transferida.

Observe que, na prática, tanto comprador quanto vendedor detém o direito real relativo ao bem imóvel. Em outras palavras, ambos podem entrar com ação de adjudicação compulsória. Isso se os seus interesses na compra e venda estiverem ameaçados.

Em geral, quando um lado coloca obstáculos para a lavratura da escritura, é porque está violando o princípio da boa-fé.

3 – ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA: COMPETÊNCIA

Não são incomuns ações que levantam possíveis conflitos de competência na ação de adjudicação compulsória. Dos julgados realizados em vários Tribunais de Justiça estaduais, pode-se depreender que o entendimento é de que a competência pertence ao Juízo da Vara Cível.

Veja alguns Juízos que não são considerados competentes para julgar ação de adjudicação compulsória:

• Juízo da Vara de Registro Público, pois o objeto da ação é o direito real ao bem imóvel, e não o seu registro;
• Juízo da Vara de Sucessões, pois a ação abarca somente de maneira indireta questões relativas ao Direito Sucessório.

4 – ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA: PRAZO PRESCRICIONAL

Em 2015, a 4ª Turma do STJ deu provimento a Recurso Especial. Foi votado por unanimidade para que a ação de adjudicação compulsória seja considerada imprescritível e não sujeita a prazo decadencial. Essa decisão foi tomada em vista da ausência de previsão legal sobre o assunto. E este permanece o entendimento do Superior Tribunal, conforme acórdão em Agravo Interno de 2018:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. ATO NULO QUE NÃO SOFRE COM OS EFEITOS DA PRESCRIÇÃO. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. Segunda a jurisprudência desta Corte, “tratando-se de direito potestativo, sujeito a prazo decadencial, para cujo exercício a lei não previu prazo especial, prevalece a regra geral da inesgotabilidade ou da perpetuidade, segundo a qual os direitos não se extinguem pelo não uso. Assim, à míngua de previsão legal, o pedido de adjudicação compulsória, quando preenchidos os requisitos da medida, poderá ser realizado a qualquer tempo” (REsp n. 1.216.568/MG, Relator o Ministro Luis Felipe Salomão, DJe 29/9/2015). Incidência da Súmula n. 83/STJ.
2. Agravo interno desprovido.
(AgInt no AREsp 1181960/GO, rel, Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, 3ª TURMA, julgado em 247/04/2018, publicado em 03/05/2018)

A adjudicação compulsória é, portanto, imprescritível depois de dar início à ação. Todavia, o advogado está sujeito aos prazos previstos no Novo CPC para cada rito do processo. Você precisa ficar atento para não prejudicar seu cliente com atrasos.

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Fontes: Manual de Direito Civil, Flávio Tartuce; Sarjadv;