SUMÁRIO

1. INTRODUÇÃO
2. REQUISITOS GENÉRICOS
3. VIAS DE RECONHECIMENTO DA USUCAPIÃO
   • JUDICIAL
   • EXTRAJUDICIAL
4. MODALIDADES
   • USUCAPIÃO COLETIVO
   • USUCAPIÃO ESPECIAL RURAL
   • USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA
   • USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA
   • USUCAPIÃO FAMILIAR
   • USUCAPIÃO ORDINÁRIA
5. CONDIDERAÇÕES FINAIS

1. INTRODUÇÃO

O termo usucapião é oriundo do latim usu capio, que significa tomar a coisa pelo uso. A doutrina informa que o Usucapião é modo originário de aquisição da propriedade, sem vínculo da relação jurídica pregressa, após o exercício da posse ininterrupta por lapso temporal agindo com animus domini.

2. REQUISITOS GENÉRICOS

São requisitos presentes em todas as modalidades de Usucapião, independente da espécie, quais sejam:

Posse ininterrupta e sem oposição que é aquela que se prolonga no tempo sem que haja intervalos. Importante esclarecer que quando se trata de posse ininterrupta, não se deve confundir com único possuidor. Do contrário, deve-se tem em conta que quando se fala em posse ininterrupta ela não necessariamente deve ser exercida pela mesma pessoa. A nosso sentir, a ininterrupção se dá pela não tomada do bem pelo proprietário, ou seja, sem oposição, em um lapso temporal independente da quantidade de pessoas tenham exercido a posse.

Nesse particular, O art. 1.243 do CC disciplina a contagem do tempo de posse e faz remissão expressa ao art. 1.207 do CC. O referido artigo disciplina duas possibilidades diversas de junção do tempo de posse do antigo possuidor com a posse do atual possuidor para fins de preenchimento do requisito “tempo de posse” para Usucapião. Trata-se da accessio e a successio possessionis que se dá quer a transmissão se dê a título inter vivos, quer se dê a título causa mortis.

Na successio possessionis a transmissão se opera ex lege, ou seja, a posse é uma, não podendo  o possuidor atual ignorar a posse do transmitente, quando eivada de vícios. Assim, Ao sucessor, não é dado ingressar em um novo período de posse rejeitando a posse do antecessor. Entretanto, se a posse do antecessor já era passível de usucapião, o sucessor poderá fazer uso do artigo em comento para fins de contagem de prazo. No entanto, se a posse era eivada de vício, automaticamente  se comunica com a posse do sucessor, mesmo que este esteja de boa-fé.

De forma diversa, na accessio possessionis exige-se três requisitos a saber: continuidade, homogeneidade e vínculo jurídico.   Assim, o adquirente recebe nova posse, e podendo ou não reunir sua posse ao do possuidor que o antecedeu. No entanto, as posses que poderão ser  somadas devem necessariamente ser contínuas, homogêneas e terem a mesma qualidade para gerar os efeitos legais. É importante ressaltar que deve haver um vínculo jurídico entre possuidor atual e o anterior.

Intenção de ser dono é o elemento volitivo que deve ser exteriorizada em atos que o demonstrem a intenção incontroversa podendo assim ser, o cuidado com o bem, destinação, etc.

Prazo legal que é expresso em lei e varia de acordo com a modalidade de Usucapião. 

Importante ressaltar que a despeito de o presente artigo se ater à possibilidade de usucapião de bens imóveis, em regra, é possível a usucapião de bens imóveis também. Outro ponto a ser ressaltado é que os bens públicos não são passíveis de usucapião por expressa determinação da Constituição Federal e  do Código Civil.

3. VIAS DE RECONHECIMENTO DA USUCAPIÃO

• JUDICIAL

Como já dito, a usucapião é exemplo de obtenção da propriedade pelo modo originário, assim,  pode ser reconhecido judicialmente por meio do exercício do direito de ação. Importante ressaltar que a sentença de procedência da ação tão-somente reconhece o domínio adquirido, sendo atributiva no que diz respeito à constituição da propriedade. (Chaves & Rosenvald, 2009). Assim, a natureza jurídica da sentença na referida ação é declaratória, pois reconhece/declara um direito já existente, o direito a propriedade tendo em conta o preenchimento dos requisitos da posse.

• EXTRAJUDICIAL

O  Código de Processo Civil (Lei 13.105/15) regula, em seu artigo 1.071, o procedimento extrajudicial para a usucapião de bens imóveis.  Assim, de acordo com o artigo 1.071, a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) passa a ser acrescida do artigo 216-A, que regula o procedimento da usucapião a ser requerido perante o oficial de registro de imóveis. Assim, desde que haja consenso, é possível a tramitação da usucapião em cartório. Outrossim, o CNJ publicou em 2017 o provimento 65 que estabelece diretrizes para o procedimento da usucapião extrajudicial.

4. MODALIDADES

• USUCAPIÃO COLETIVO

O artigo 10 do Estatuto das Cidades (Lei nº 10.257/2001) estabelece: ” áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são suscetíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural”.

Assim, diante das pressões sociais por causa das ocupações urbanas, o legislador criou o usucapião coletivo, que possibilita com que a coletividade regularize a ocupação por meio da Usucapião. A exigência legal é de que a área tenha mais de 250 metros quadrados, ocupação coletiva, sem identificação dos terrenos ocupados. São ocupações cuja delimitação seja confusa ou inconveniente, um verdadeiro emaranhado habitacional. Importante ressaltar que a área deve ser particular pois como já dito, bens públicos não podem ser usucapidos.

Assim, os requisitos para a usucapião coletiva são: Imóvel urbano com extensão inferior a 250m² quando dividido igualmente para com os proprietários; Exercício da posse sobre esse imóvel sem oposição e ininterrupta pelo lapso temporal de 05 anos;  imóvel utilizado para fins de moradia; Impossibilidade de identificação dos limites do terreno ocupado por cada possuidor e possuidor não ser proprietário de nenhum outro imóvel, seja ele rural ou urbano.

• USUCAPIÃO ESPECIAL RURAL

A Usucapião Especial Rural tem como base fundamental o viés social. Isso porque, para ter o direito a posse convertido em propriedade por meio dessa espécie de usucapião, requer-se que além da posse ao longo do tempo, o imóvel deve ser a moradia do posseiro bem como é necessário que ele o  torne produtiva pelo seu trabalho ou seu cultivo direto, sendo assim a fonte de subsistência de sua família.

Essa Espécie de Usucapião tem proteção constitucional, estabelecida no  artigo Art.191.

Outra nomenclatura utilizada para esta modalidade de Usucapião é: “Usucapião pro labore”, ou seja, para o labor. Os requisitos desta modalidade são: Posse com animus Domini, ININTERRUPÇÃO: A posse deve ser constante durante todo o lapso temporal exigido no Artigo 191 e com  PACIFICIDADE: a posse durante o decurso do prazo não deve sofrer espécie de alguma de oposição do possível proprietário e LAPSO TEMPORAL: 05 anos, devendo o bem ser estabelecido como propriedade produtiva pelo trabalho do possuidor.

• USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA

A usucapião Especial Urbana está consagrada no art. 183 da Constituição Federal e também no Código de Processo. 

Os requisitos desta espécie de Usucapião são: Posse com animus Domini, ININTERRUPÇÃO: A posse deve ser constante durante todo o lapso temporal exigido no Artigo 183, PACIFICIDADE: a posse durante o decurso do prazo não deve sofrer espécie de alguma de oposição do possível proprietário e o LAPSO TEMPORAL: 05 anos, devendo o bem ser usado na moradia do possuidor e sua família, detendo como condicionante a impossibilidade de posse de outro imóvel.

• USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA

A usucapião extraordinária é aquela que se adquire em 15 (quinze) anos, salvo se o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou nele tiver realizado obras ou serviços de caráter produtivo sendo, nesse caso, o lapso de tempo de 10 (dez) anos, mediante prova de posse mansa e pacífica e ininterrupta, independentemente de justo título e boa fé, nos termos do artigo 1.238 do Código Civil Brasileiro. São requisitos da usucapião extraordinária: a posse mansa, pacífica; o decurso do prazo de 15 (quinze) anos ou de 10 (dez) anos no caso do usucapiente ter estabelecido a sua moradia ou se tiver realizado obras ou serviços de caráter produtivo e a sentença judicial;

• USUCAPIÃO FAMILIAR

A usucapião familiar é uma espécie de aquisição da propriedade criada no Brasil pela Lei n° 12.424/2011, que incluiu o artigo 1.240-A ao Código Civil. Assim, aquele que exercer por dois anos ininterruptamente e sem oposição, com exclusividade, sobre imóvel urbano próprio de até duzentos e cinquenta metros quadrados, cuja propriedade dividia com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, terá preenchido os requisitos para pleitear a Usucapião Familiar, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

• USUCAPIÃO ORDINÁRIA

A usucapião ordinário requer  justo título e boa-fé, posse mansa, pacífica e ininterrupta de um imóvel pelo prazo de 10 (dez) anos, podendo ser reduzido para 5 anos,  caso o bem houver sido adquirido, onerosamente, sob o registro constante do respectivo cartório com o posterior cancelamento, devendo os possuidores terem estabelecido nele a sua moradia, ou realizado investimentos. Tal modalidade encontra-se previsto no artigo 1.242  do Código Civil.

5. CONSIDERAÇÕES FINAIS

O multidisciplinar Instituto da Usucapião, em suas diversas modalidades, tem como objeto principal o reconhecimento do direito fundamental à propriedade, àquele que provar ter preenchido exercido posse em determinado período determinado por lei, é um efetivo instrumento de regularização da questão fundiária, de natureza urbana ou rural, é a materialização do  Princípio Constitucional da Função Social da propriedade. 

Contribuição e autoria de nossa aluna do Curso Avançado Sobre Usucapião Judicial e Extrajudicial.

Dra. Mírian dos Santos Machado

Advogada OAB/ES 25.511