É comum o inventário de propriedades e logo após a expedição do formal de partilha os herdeiros efetuarem negociações que resultem em desdobro ou mesmo desmembramento da propriedade. É crucial para os advogados(as) que atuam na área imobiliária compreender esses procedimentos cartorários com a matrícula do imóvel, que pode sofrer alterações formais, ou seja, modificações que apenas se produzem no livro de registro.
No desdobramento de imóveis uma parte da gleba maior pode ser desdobrada ou segregada para formar um ou mais imóveis novos. Neste caso, será aberta uma nova matrícula, sem encerrar a do imóvel primitivo, que continua a existir, porém, com área menor a ser retificada por averbação. Tanto o novo imóvel quanto o remanescente devem possuir área superior ao módulo legal.
Nada impede que o imóvel sofra vários desdobros, originando, sucessivamente, novos imóveis. O registrador, contudo, deve adotar os cuidados necessários para obstar que este expediente seja utilizado para fraudar a lei sobre parcelamento do solo urbano (Lei 6.766/1979):
Art. 4. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:
I – as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem.
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II – os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes;
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III – ao longo das faixas de domínio público das rodovias, a reserva de faixa não edificável de, no mínimo, 15 (quinze) metros de cada lado poderá ser reduzida por lei municipal ou distrital que aprovar o instrumento do planejamento territorial, até o limite mínimo de 5 (cinco) metros de cada lado. (Redação dada pela Lei nº 13.913, de 2019)
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III – A. – ao longo das águas correntes e dormentes e da faixa de domínio das ferrovias, será obrigatória a reserva de uma faixa não edificável de, no mínimo, 15 (quinze) metros de cada lado; (Incluído pela Lei nº 13.913, de 2019)
Tratando-se de pequenos fracionamentos do solo urbano, denominados “desdobres”, não é exigível o registro especial. A doutrina e a jurisprudência têm, neste caso, excepcionado do âmbito da Lei 6.766/1979 o desmembramento que resulte em pequeno número de terrenos.
Portanto, para evitar artifícios e simulações que visem afastar o desmembramento da aplicação das normas da Lei de loteamentos, que têm natureza de ordem pública e exigem o registro especial no caso de parcelamentos destinados à venda de lotes ao público em geral, cabe ao registrador imobiliário examinar criteriosamente, além da quantidade de lotes resultantes do desdobramento, outros dados objetivos, tais como a existência de desmembramentos anteriores do mesmo imóvel e a destinação dos lotes.
Na divisão ou desmembramento, o imóvel objeto da matrícula é dividido em dois ou mais novos imóveis. Para cada novo imóvel será aberta uma matrícula, cancelando-se a primitiva. O proprietário tem o poder de dispor do bem, que inclui o poder de transformar. Se ele pode alienar ou onerar o imóvel, pode também dividir sua gleba em vários lotes. Os condôminos de um imóvel podem partilhá-lo, para que seja atribuída a cada um a propriedade exclusiva dos imóveis resultantes. Não há, nesta operação, transmissão da propriedade, mas mera modificação formal do imóvel registrado.
O desmembramento de imóveis é um direito que a Prefeitura de um município concede ao proprietário de um terreno ou imóvel, para que ele possa dividir a sua propriedade em duas ou mais frações. Esse direito está previsto no art. 2º, §1º da Lei nº 6.766/1979.
Essa separação legal deixa o espaço livre para acomodar um número maior de edificações — desde que a Prefeitura aprove o projeto. Assim, o desmembramento permite que a construtora aproveite um único terreno para construir duas obras diferentes, em vez de somente uma.
Trata-se de uma forma de fazer a subdivisão de gleba em lotes que são direcionados para a edificação. Para isso, deve ser observada a necessidade e exigência de aproveitar o sistema viário já existente, desde que essa medida não cause a abertura de novas vias e ruas, nem a modificação ou ampliação dos já existentes.
O proprietário do imóvel precisa verificar junto à Prefeitura o tamanho mínimo do lote na região que pode ser objeto de desmembramento. Se o imóvel ou terreno não atender os requisitos exigidos, esse procedimento não poderá ser oficializado mediante o devido registro no Cartório de Imóveis.
O desmembramento deve ser averbado na matrícula do imóvel originário, resultando na abertura de tantas matrículas quantos forem os imóveis dele resultantes. Não obstante, é possível a averbação de desmembramento de imóvel em duas novas unidades cujas áreas de superfície sejam inferiores a 125 metros quadrados quando houver aprovação do órgão público municipal. A existência da aprovação pelo Município é suficiente para o reconhecimento da legalidade formal do desmembramento, não cabendo ao registrador examinar, no âmbito da qualificação registral, a legalidade do ato administrativo.
Autor: Prof. Elyselton Farias do Portal Carreira do Advogado
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Excelente
Obrigado Dra. Cláudia ?
Muito boa as explicações, é de grande valia para quem p retende ingressar no nicho de inventários.
Muito bom!!
Maravilha ??
Obrigada Professor por compartilhar seus conhecimento achei muito bom seu artigo, informações de grande relevância para mim.
Muito bom!?????
Excelente, adorei me cientizar deste artigo.
Boa noite! Do que precisa para o proprietário do terreno fazer desdobramento pra deixar parte pra mim sendo que Nois não somos casados só vivemos amigavelmente
Perfeito. Muito bom.
? ? ?
Muito esclarecedor o artigo.
Excelente artigo, parabéns ao autor do texto.
Gostei muito. Sempre atuei muito nessa área pois trabalhei em Cartório de Registro e Tabelionato.
Boa tarde. Excelente matéria. Muito esclarecedora.
conhecimento por excelência. Parabéns, Dr.
Aqui no condomínio onde resido estamos com um problema recorrente: alguns condôminos com mais de um lote remembraram e querem pagar apenas uma taxa de condomínio.
a briga se estende.
Dr. Mário, excelente contribuição para elucidar a matéria notarial Registral que poucos dominam .
DESDOBRAMENTO FISICO DE IMOVEL ANTES DE INVENTARIO COM USUFRUTO DE HERDEIRO E ALUGUEL GERA IDENIZAR ESPOLIO ABRINDO INVENTARIO?
Muito bom o artigo. Parabéns!
Ótimo texto. Obrigada.
Excelente texto. Obrigada.
Muito bom, não sabia dessa possibilidade de desmembramento, obrigado pelos ensinamentos. Terminei o curso de Direito no ano de 2019, sou apaixonado pelo Direito. Se poder poste algo sobre inventário, como se procede e quem pode ser o inventariante, obrigado mais uma vez.
Interessante matéria. Assim que eu acabar de pagar o curso que comprei, comprarei outros cursos do sistema. Agradeço
Excelente
Excelente materia
Muito bom o artigo, a título de orientações iniciais ao assunto.
Ótimo artigo. Estou fazendo o inventário do meu pais e vou fazer o desmembramento do imóvel e transformá-los em dois e vou vender um dos imóveis e me ajudou a esclarecer algumas dúvidas que eu tinha.
boa noite. me chamo catarina .gostaria de saber quanto tempo leva um iventario e desmembramento de uma area de terras. que ambos herdeiros estao em comum acordo . esta sendo feito no cartorio . podem por gentileza me tirar essa duvida
Olá Dra. Katia,
Peço que registre sua dúvida no Portal do Aluno do Curso sobre Inventário e Partilha, pois dessa forma o professor poderá responder e fazer todo o acompanhamento das demais dúvidas que surgirem.
Se porventura ainda não for nossa aluna, clique aqui para conhecer todos os detalhes.
Perfeita explicação
Não sou advogado sou arquiteto e realizo estes trabalhos de desdobro e regularização de imóveis e oriento meus clientes sobre leis e foi muito didático o artigo.
Obrigado