A usucapião é um instituto essencialmente de direito material, trata-se de matéria de fato, do reconhecimento do domínio com base na posse qualificada com ânimo de dono. 

A usucapião tem por razão o valor de organização da posse, de modo que, estando esta de fato dissociada do domínio e não tendo sido eliminada a posse ilegítima, depois de algum tempo é este que cede àquele e o que era mero fato erige-se à condição de direito real sobre o bem. São fenômenos, como se vê, que se desenrolam no plano do direito substancial e ali se consumam segundo razões, normas, conceitos e valores inerentes a este.

A ação de usucapião trata-se de ação declaratória visando ao reconhecimento da relação jurídica dominial sobre determinados bens. Em primeiro lugar, é importante salientar que o novo CPC não prevê um procedimento especial para a ação de usucapião, apesar de a ela se referir nos artigos 246 e 259. Assim sendo, passa a referida ação a se inserindo dentre as ações de procedimento comum. 

A ação se inicia com o requerimento do interessado (usucapiente) da citação da pessoa em cujo nome o imóvel estiver registrado, dos vizinhos confinantes e de todos os demais interessados, estes por edital. Embora o novo Código de Processo Civil não menciona estes últimos, entende-se ser necessário citá-los, tendo em vista o procedimento administrativo da Lei de Registros Públicos. Ora, se no procedimento notarial é necessário dar ciência a esses terceiros interessados. De fato, segundo a nova redação da Lei 6.015/73, o oficial de registro de imóveis também promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 dias.

Os vizinhos confinantes, a seu turno, serão citados pessoalmente, a não ser que se trate de imóvel em condomínio, quando se dispensa essa citação, de acordo com o parágrafo 3º do artigo 246 do Código de Processo Civil.  A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento a um recurso para afastar a nulidade declarada de ofício pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) ao analisar apelação contra sentença que reconheceu a usucapião de imóvel rural no interior do estado. Com a decisão do STJ, o processo retorna ao TJMG para a análise de mérito da apelação.

Para o ministro relator do recurso, Luis Felipe Salomão, apesar de ser recomendada a citação dos vizinhos, sua falta gera apenas nulidade relativa, quando se comprova prejuízo sofrido por algum desses vizinhos quanto aos limites territoriais do imóvel que sofreu usucapião.

“Tem-se uma cumulação de ações: a usucapião em face do proprietário e a delimitação contra os vizinhos e, por conseguinte, a falta de citação de algum confinante acabará afetando a pretensão delimitatória, sem contaminar, no entanto, a de usucapião, cuja sentença subsistirá malgrado o defeito atinente à primeira”, explicou o relator.

Serão, outrossim, cientificados por carta os representantes da União, do estado, do Distrito Federal e do município, para que manifestem, se for o caso, interesse na causa. Não é mais necessária a citação dos entes federativos, como previa o antigo CPC, mas a doutrina entende que essa comunicação deve permanecer, ainda que não prevista, pois na usucapião extrajudicial as Fazendas Públicas precisam ser intimadas. Por analogia, esse requisito ainda restaria existente nas ações judiciais de usucapião de bens imóveis.

Embora inexista expressa previsão nesse sentido, os entes federativos continuam sendo intimados a se manifestarem, a fim de se verificar o eventual interesse do poder público sobre o imóvel usucapiendo, mormente, quando se tratam de áreas de interesse público, como as próximas de escolas, creches e equipamentos municipais.

Visa ainda verificar a regularidade do imóvel conforme Código de Obras, metragens mínimas do lote para aquela área, se o zoneamento permite o tipo de ocupação, conforme plano diretor e por fim se há débitos de impostos pendentes.

Por vezes, a Fazenda Pública se manifesta contrária a usucapião quando verifica irregularidades no imóvel objeto da usucapião, principalmente na hipótese do lote não constituir a metragem mínima exigida no plano diretor. Sendo certo, que a discordância da Fazenda Pública não obsta o reconhecimento do direito a usucapião, pois geralmente trata-se de situação consolidada no tempo.

A questão do prazo, vez que omisso o novo CPC, deverá ser fixado pelo juiz, nos limites do razoável. De acordo com o parágrafo 1º do artigo 218, quando a lei for omissa, o juiz determinará os prazos em consideração à complexidade do ato. Quando a lei ou o juiz não determinarem prazo, as intimações somente obrigarão a comparecimento, depois de decorridas quarenta e oito horas.

Recorde-se que, segundo o artigo 219, na contagem de prazo em dias, estabelecido por lei ou pelo juiz, computar-se-ão somente os dias úteis. E segundo o artigo 230, o prazo para a parte, o procurador, a Advocacia Pública, a Defensoria Pública e o Ministério Público será contado da citação, da intimação ou da notificação, considerando-se dia do começo do prazo a data de juntada aos autos do aviso de recebimento, quando a citação ou a intimação for pelo correio; a data de juntada aos autos do mandado cumprido, quando a citação ou a intimação for por oficial de justiça; a data de ocorrência da citação ou da intimação, quando ela se der por ato do escrivão ou do chefe de secretaria; o dia útil seguinte à consulta ao teor da citação ou da intimação ou ao término do prazo para que a consulta se dê, quando a citação ou a intimação for eletrônica; a data de juntada do comunicado por carta precatória, rogatória ou de ordem ou, não havendo este, a data de juntada da carta aos autos de origem devidamente cumprida, quando a citação ou a intimação se realizar em cumprimento de carta.

O procedimento da ação de usucapião será sempre o comum. Não há mais falar, assim, em procedimento sumário para o usucapião especial urbano, mesmo porque não há mais procedimento que não o comum e os especiais. Em todos os atos do processo deverá intervir o representante do Ministério Público. Embora o Código de Processo não mencione especificamente a exigência de intervenção do MP na ação de usucapião, ela deverá ocorrer por cuidar-se de matéria de interesse social relevante, e como forma de fechar qualquer brecha para futura arguição de nulidade e associados.

Por fim, a sentença que reconhecer a usucapião continua tendo natureza meramente declaratória. Vale dizer que o juiz apenas reconhece e declara ter havido aquisição por usucapião. Não é a sentença que torna o requerente proprietário do imóvel. Ela tão somente declara a existência deste direito.

Prolatada que seja a sentença, deverá ser transcrita no Registro de Imóveis, a fim de dar ao ato publicidade e garantia contra terceiros. O registro terá, pois, efeito meramente declaratório e natureza administrativa, diferentemente do registro da escritura de compra e venda, que tem efeito constitutivo e natureza real.