Adjudicação Compulsória

A promessa de compra e venda é, sem dúvidas, um contrato preliminar que objetiva a realização de um futuro contrato de compra e venda, embora parte da doutrina o também o chame de compromisso de compra e venda, pré- contrato, dentre outros. Quando celebrada validamente, produz efeito para todas as partes nela figurante, restando um obrigado a vender e o outro obrigado a comprar.

O contrato preliminar de compra e venda gera, para ambas as partes a obrigação de contrair o contrato definitivo. Contém, implicitamente, a faculdade de arrependimento, assim entendida, em sentido amplo, a de submeter-se a parte inadimplente às consequências normais da inexecução culposa de um contrato

De acordo com a legislação, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais do contrato principal a ser celebrado, sob pena de não possuir validade. Todavia, não significa que em tal contrato não possa haver lacunas, pois sabemos que na prática, é o que ocorre, visto que tais lacunas serão, no contrato definitivo, ou até mesmo judicialmente, sanadas.

A promessa de compra nada mais é uma obrigação de fazer onde o promitente vendedor, obriga-se a, após o pagamento acordado, outorgar a escritura pública definitiva e, por outra parte, o promitente comprador obriga-se a realizar o pagamento acordado. Assim sendo, caso haja recusa por parte do proveniente vendedor de, outorgar escritura pública em nome do comprador, este poderá, mediante ação de adjudicação compulsória, fazer com que o juiz de direito, mediante sentença, que virá sob forma de carta de adjudicação, que substitui a lavratura de escritura pública, do bem em questão.

Imprescindível portanto que o promitente comprador faça prova de ter efetuado o pagamento integral do preço e que o promitente vendedor esteja em mora na realização de sua obrigação. Temos que a ação de adjudicação é uma ação que visa uma execução específica, ou seja, a obtenção de decisão judicial que substitua a outorga da escritura definitiva do bem imóvel, ante a recusa do promitente vendedor

Assim, as circunstâncias em que cabe a ação estão previstas nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil. Nesses artigos, a legislação brasileira estipula dois critérios para formação de um direito real relativo ao imóvel:

• Que seja firmada uma promessa de compra e venda de bem imóvel, quer por meio de um instrumento público ou particular;

• Que não haja pactuado entre as partes arrependimento em relação à promessa.

Quanto ao local competente para tal julgamento, temos que é o foro da situação da coisa, por se tratar de ação real imobiliária e, sendo incompetência absoluta, pode ser declinada de ofício.

Quanto ao rito a ser seguido, as ações de adjudicação compulsória fundadas em contratos de promessa de compra e venda de imóveis adota-se o rito sumário, independentemente do valor atribuído à causa. Aplicação dos artigos 16 e 22 do Decreto lei, de 1937 c/c os artigos 1.418 do vigente Código Civil e 275, II, alínea h do CPC .

Na prática os exemplos mais comuns de situações que ensejam adjudicação compulsória são quando o vendedor se recusar a providenciar lavratura da escritura transferindo o imóvel, mesmo diante do cumprimento da contraprestação pelo comprador; Se o vendedor falecer sem realizar a outorga da escritura definitiva; Se o vendedor não puder ser localizado para realizar a outorga; Se o comprador, mesmo tendo realizado a aquisição do bem, não cooperar para a lavratura da escritura, causando transtornos ao vendedor, pois este permanece sendo responsável pelo imóvel (por exemplo, em relação às obrigações tributárias) enquanto sua propriedade não for formalmente transferida.

Todavia, a quitação integral do preço é pressuposto indispensável para a ação poder prosperar, pois, sem a prova do pagamento, carece o autor da execução específica, logo, enquanto não houver integralizado o pagamento, não estará adimplida a obrigação do comprador que, não poderá exigir a escritura.

Consoante o artigo 189 do Código Civil, violado o direito, nasce a pretensão para o seu titular, a qual é extinta, entre outras razões, pelo decurso de certo período de tempo. Esse lapso é denominado prescrição ou prazo prescricional. A pretensão, nada mais é do que o poder de exigir certa prestação de outrem.

O prazo prescricional existe, para que haja segurança jurídica nas relações. Todavia, em algumas situações excepcionais o exercício do direito de ação não se encontra subordinado a qualquer lapso prescricional. É dizer, há ações que são imprescritíveis, como, v. g., aquelas que têm por objeto os direitos da personalidade, bem como as denominadas.

Entre essas exceções encontra-se a denominada ação de adjudicação compulsória, que tem natureza constitutiva, visto que objetiva a consolidação de um direito real, que emerge do compromisso de compra e venda, cujo preço tenha sido integralmente quitado pelo promitente comprador.

Logo, temos que a ação de adjudicação compulsória é imprescritível, todavia, o advogado deve permanecer atento, após o ajuizamento da mesma, visto que estará sujeito aos prazos previstos no Código de Processo Civil, para cada rito processual, afim de que não haja prejuízo para o seu cliente.

A adjudicação compulsória, tem o condão de obrigar um promitente vendedor a realizar a assinatura da escritura definitiva de um imóvel, documento este necessário para que o adquirente possa efetivamente se tornar proprietário daquele bem, uma vez que legalmente é considerado proprietário aquele que tem seu nome devidamente registrado no cartório de registro geral de imóveis.

Este ato perfeito, o de ter o nome no registro de imóveis, muitas vezes não acontece pois em certos casos, a parte acaba comprando um imóvel, paga as prestações avençadas na promessa de compra e venda e acaba não realizado o registro dele, seja por dificuldades financeiras ou porque o vendedor simplesmente sumiu ou faleceu, neste ponto temos que aquele “proprietário” por hora tem apenas a posse do bem. 

Vender um imóvel em estado de posse, desvaloriza o próprio bem, uma vez que não garante que terceiros possam reclamar qualquer direito que alegue ter sobre aquele.

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