Existem algumas ações no direito brasileiro que são espécies de parâmetros para advocacia, o pontapé de sua carreira é dado quando de alguma forma você tem contato com elas. Uma dessas ações é tão importante que seu conhecimento transcende os tempos, transcende a área Jurídica e você advogado DEVE OBRIGATORIAMENTE saber como manejá-la. 

A Usucapião é o direito que o indivíduo adquire em relação à posse de um bem móvel ou imóvel em decorrência da utilização do bem por determinado tempo, contínuo e incontestadamente. A usucapião nada mais é que uma aquisição originária de propriedade, e como tal, todas as possíveis máculas anteriores do imóvel são descartadas. Em razão das inconsistências imobiliárias em nosso país, a Usucapião é um dos institutos mais famosos e utilizados no Direito brasileiro, gerando sempre grandes lucros para os advogados que nesta seara atuam. 

De acordo com o artigo 183, tem-se como própria à usucapião área urbana de até 250m2, utilizada para moradia individual ou da família. Cumpre compreender a razão do dispositivo, que não é senão, a partir da passagem do tempo, dos cinco anos, regularizar-se situação indispensável a ter-se a consolidação da moradia. A referência à área e à destinação do imóvel é conducente a apanhar o solo e a construção existente. Indispensável a usucapir é que, há cinco anos, o interessado venha utilizando o imóvel como moradia.

Então, não possuindo outro imóvel urbano ou rural, adquire-lhe o domínio, vedada essa aquisição àqueles que anteriormente já usucapiram outro imóvel bem como no tocante aos imóveis públicos.

No preceito, não se distingue a espécie de imóvel – se individual propriamente dito ou se situado em condomínio, no denominado condomínio horizontal. Os requisitos constitucionais estão direcionados a viabilizar a manutenção da moradia, considerado imóvel que não ultrapasse, quer presente o solo propriamente dito, quer a área construída,

250m2. 

É incontroverso que apartamentos que estão situados em condomínios verticais e prédios podem estar sujeitos a usucapião . Observe-se que a Lei nº 4.591/64, disciplinadora do condomínio em edificações e das incorporações imobiliárias, preceitua que o terreno e as

áreas comuns são insuscetíveis de divisão ou de alienação destacada da respectiva unidade – artigo 3º. Vale dizer que a fração é alvo de negócio jurídico juntamente com a unidade. Já o artigo 7º prevê a necessidade de constar do Registro de Imóvel a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns atribuídas a cada unidade.

A Lei de Registros Públicos – a de nº 6.015/73 – também versa, no artigo 168, inciso III, alínea “f”, sobre a necessidade de averbação no Registro de Imóvel dos contratos de compra e venda relativos ao desmembramento das unidades autônomas e, na alínea “g” do mesmo inciso, dispõe sobre a averbação da individualização atinente aos prédios condominiais. Mediante o artigo 227 deste diploma, tem-se que constará da matrícula do imóvel a respectiva especificação, indicando-se as características. Embora não haja referência expressa à fração ideal do terreno, deve-se considerar o próprio sistema e a exigência de identificação do imóvel.

Note-se que o Código Civil, no artigo 1.240, dispõe sobre usucapião de área urbana, também sem qualquer restrição. De acordo com os artigos 1.331, § 3º, e 1.332, inciso II, a cada unidade imobiliária caberá uma fração ideal no solo e nas partes comuns, devendo tal fração constar do instrumento de instituição do condomínio.

Requer-se, não sobra qualquer dúvida, que se tenha a individualização do apartamento que compõe a unidade e também a fração do terreno. Passam a unidade e a fração a formar um todo que se mostra merecedor da nomenclatura “propriedade”, sendo, portanto, passível de vir a ocorrer a transferência usucapião. 

Recentemente o STF manifestou-se no sentido de que é possível a usucapião urbana de apartamento quando localizado em condomínio vertical.

O debate surgiu através de um caso, ocorrido no Rio Grande do Sul, em que a parte autora pretendia o reconhecimento da usucapião urbana de um apartamento que adquiriu com seu ex-cônjuge, pois residia há mais de 15 anos no imóvel.

A decisão de primeiro grau proferiu entendimento de impossibilidade jurídica de pedido, pois a situação não estava de acordo com o disposto no artigo 183 da Constituição Federal, que trazia interpretação no sentido de propriedade social, adquirida por pessoas necessitadas, não sendo possível aplicá-lo para apartamentos contidos em edifícios. A decisão foi mantida pelo Tribunal de Justiça do Estado (TJRS).

Por outro lado, o STF entendeu que não há previsão a respeito da espécie do imóvel, ou seja, se é um terreno, um edifício ou um imóvel autônomo localizado em um edifício, bem como destacou que não há previsão a respeito da impossibilidade de usucapião de apartamento.

Portanto, é possível ajuizar ação de usucapião urbana quando o imóvel for um apartamento.

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