O aluguel sempre foi um instrumento utilizado por milhares de pessoas para a locação de bens imóveis e móveis. No caso dos bens imóveis, o locatário do bem, paga um valor mensal em pecúnia(dinheiro) ao Locador do bem, para poder usufruir daquele bem, tanto da forma residencial, como da forma comercial.

O aluguel, como um instrumento do direito privado é regido pelo Código Civil, pela Lei de Locações (Lei 8.245/91) e pelo contrato firmado entre as partes, neste caso, Locatário, aquele que está pagando para utilizar o bem, Locador, o dono do bem imóvel que está alugando a posse e o usufruto desse bem.

Quando o Locatário deixa de cumprir as obrigações firmadas no contrato, o Locador pode, através de seu advogado constituído, impetrar uma Ação de Despejo.

O que é a Ação de Despejo?

É exatamente o meio legal que o Locador tem para exigir a retirada do locatário de seu bem imóvel, pois, o mesmo deixou de cumprir com alguma obrigação firmada pela Lei de Locações ou pelo contrato assinado pelas duas partes;

A lei de Locações em seus artigos 59 a 65 versam sobre a ação de despejo, normatizando suas características e seu rito. O rito utilizado em uma Ação de Despejo é o Rito ordinário, podendo ser impetrada uma Liminar pedindo a desocupação do Imóvel em 15 dias, sem precisar de audiência com a parte contraria, desde de que, o locador deposite uma caução de 3 meses do valor do aluguel.

Quais Motivos Enseja Uma Ação de Despejo?

Alguns motivos podem ensejar uma ação de despejo, os mais comuns deles são a falta do pagamento do aluguel do bem e a reforma do bem, sem o consentimento legal do locador.

No Artigo 59, §1, temos os motivos que fundamentam uma ação de despejo, são eles:

I- O descumprimento do mútuo acordo, celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento; 

Como fica claro da letra da lei, quando o locatário descumpre o acordo assinado com o Locador, pode-se entrar com a ação de despejo pedido a retirada do locatário do bem imóvel por descumprimento do acordo legal entre as partes 

II- Em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia; 

Quando o contrato de aluguel está vinculado ao contrato de trabalho do locatário e ele veio a ser demitido, o locador pode entrar com a ação de despejo pedindo a retirada do locatário do bem imóvel, alegando a falta de capacidade financeira do locatário de cumprir o que foi acordado no contrato. 

III- Se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

Nesse situação, pode-se entrar com a ação de despejo com a alegação de que o bem imóvel que está locado vai ser utilizado como um bem de família, pelo seu próprio dono, ou por seus parentes próximos; 

IV-  Se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;

Aqui é um caso mais específico, onde temos a demolição ou ampliação do bem, pode –se entrar com a ação de despejo pedido à retomada do bem imóvel para visando ampliar ou demolir o bem com alguns fins específicos;

V – A morte do Locatário; 

Nesse caso, se o locatário vier a falecer, sem deixar nenhum sucessor legítimo para se responsabilizar pelo contrato de locação, pode –se entrar com a ação de despejo, pedido à retomada do bem imóvel; 

VI – Terminado o Prazo de Locação Por Temporada;

Quando acontece essa situação, o locador pode entrar com a ação de despejo alegando que o locatário se recusar a deixar o bem imóvel, após o fim do contrato estipulado pelas partes; 

VII – Reparações físicas urgentes no imóvel;

O locador pode entrar com a ação de despejo contra o locatário, quando o seu bem imóvel precisar de uma reforma urgente, que se não for feita, possa vir a comprometer a estrutura física do bem imóvel; 

VIII – Quando o Sublocatário permanece no bem imóvel; 

Pode ser feita a ação de despejo contra sublocatário que se negar a sair do bem imóvel quando o tempo da locação terminar;

IX – Pela Falta de Pagamento acordado em contrato;

Como já adiantamos na introdução deste tópico, a falta de pagamento do valor do aluguel constitui o mais conhecido elemento para se entrar com uma ação de despejo.

X – Troca de Fiador;

Visando não se prejudicar com a falta de pagamento do valor do aluguel, o locador do bem imóvel pode utilizar algumas garantias de pagamento, dentre elas, o Fiador. O Fiador é um terceiro, que garantirá o pagamento do valor do aluguel acordado, caso o locatário não venha a cumprir com suas obrigações financeiras; 

Em que momento posso entrar com a ação de Despejo? 

Vai depender do que foi estipulado em contrato entre o Locatário e o Locador. Por isso, é sempre necessário o acompanhamento de um advogado na elaboração dos contratos de locação.

No caso mais comum de ingresso de ação de despejo, a falta de pagamento do valor do aluguel, poucos dias de atraso no pagamento do valor do aluguel, já permite o ingresso com a Ação de Despejo. 

Mas, é preciso sempre observar o contrato firmado entre as partes, neste caso, locatário e locador.

Existem casos onde o locatário não está cumprindo com as obrigações para com o imóvel, por exemplo, locatário que deixa de quitar as contas de água, de luz, de gás, ou de fazer manutenções básicas no imóvel, nesses casos, também se pode ingressar com a Ação de Despejo, solicitando a saída do locatário do bem imóvel.

O locatário pode permanecer no imóvel mesmo com uma ação de despejo em curso? 

Pode sim, desde de que, ele venha a cumprir com a obrigação reclamada na Ação de Despejo.

Por exemplo, um Locador entrou com um ação de despejo contra referido locatário, alegando a falta de pagamento do aluguel, Neste caso, a lei de Locações garante que o Locatário permaneça no bem imóvel, desde de que o mesmo, no prazo de 15 dias, o mesmo, regularize todas as dívidas de falta de pagamento do aluguel.

É sempre bom existir uma convivência harmônica entre o locatário e locador, visando sempre buscar uma melhor resolução de qualquer conflito que possa aparecer e é indispensável um contrato de locação, elaborado por um advogado, para as partes saberem seus direitos e deveres e como agirem em casos de disputas litigiosas, como é o caso da ação de despejo. 

Quanto tempo dura uma ação de despejo? 

A maioria das ações de despejo se fundamentam na falta de pagamento dos valores de aluguel e eles tem um tramitação mais célere. Em torno de 10 a 12 meses, se tem início e fim de uma ação de despejo que esteja fundamentada na falta de pagamento dos valores de aluguel.

Por fim, a Ação de Despejo tem como utilidade resolver disputas em torno do aluguel de bens imóveis e tem se por indispensável se ter um bom contrato de locação para em possíveis demandas judiciais ambas as partes tenham clareza do que foi acordado no momento da locação do bem.

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Autor: Dr. Matheus Lima OAB/PB 25160

Professor do Portal Carreira do Advogado