A usucapião extraordinária é uma das formas mais simples de aquisição originária da propriedade, uma vez que basta o exercício de uma posse qualificada, denominada de posse ad usucapionem. No entanto, possui como requisitos a posse mansa, pacífica e ininterrupta, a qual deve ser exercida com animus domini de forma pública e notória, pelo prazo legal.

De acordo com o artigo 1.238 do Código Civil, a usucapião extraordinária pode ser reconhecida para aquele que exercer, durante 15 anos, posse mansa, pacífica e ininterrupta. Ele poderá pedir ao juiz que declare a propriedade por sentença, a qual servirá de título para o registro no cartório de imóveis. Segundo o dispositivo, o prazo pode ser reduzido para dez anos, se o possuidor morar no imóvel, ou realizar obras ou serviços de caráter produtivo no local.

Extrai-se da doutrina de Orlando Gomes serem de natureza pessoal, consistentes nas exigências relativas à pessoa do possuidor (usucapiente) que ambiciona adquirir a coisa por meio da usucapião, bem como do proprietário, que, em decorrência da aquisição da propriedade pelo usucapiente, perde a sua; de natureza real, atrelados às coisas e aos direitos suscetíveis de serem usucapidos, tendo em vista a existência de direitos e coisas sobre os quais não incidirá a prescrição aquisitiva e os requisitos formais, elementos que dão forma a cada espécie de usucapião, oscilando, principalmente, o lapso temporal estabelecido nos dispositivos legais.

Os doutrinadores asseveram que o mais significativo requisito formal da usucapião extraordinária, espécie invocada pelos recorrentes deste recurso, como de qualquer outra modalidade de usucapião – é mesmo o tempo. Dos requisitos necessários à usucapião, o tempo é o único que, quando não demonstrado, conduz à improcedência da pretensão sem, contudo, qualificar-se a sentença pela imutabilidade.

Qualquer que seja a espécie de usucapião alegada, a comprovação do exercício da posse sobre a coisa será sempre obrigatória, sendo condição indispensável à aquisição da propriedade. Isso porque a usucapião é efeito da posse, instrumento de conversão da situação fática do possuidor em direito de propriedade ou em outro direito real. Se não se identificar posse com ânimo de dono, acrescido do despojamento da propriedade, que qualifica a posse, o exercício de fato sobre a coisa não servirá à aquisição da propriedade.

Qualquer que seja a espécie de usucapião alegada, a comprovação do exercício da posse sobre a coisa será sempre obrigatória, sendo condição indispensável à aquisição da propriedade. Isso porque a usucapião é efeito da posse, instrumento de conversão da situação fática do possuidor em direito de propriedade ou em outro direito real.

Se não se identificar posse com ânimo de dono, acrescido do despojamento da propriedade, que qualifica a posse, o exercício de fato sobre a coisa não servirá à aquisição da propriedade.

Cumpre então definir, uma vez atendidos os requisitos previstos no Código Civil para o reconhecimento da usucapião extraordinária, se impõe-se a declaração de aquisição da propriedade, ou se outros elementos, constantes em instrumentos normativos diversos, podem representar condicionante extra à consolidação da propriedade em favor do requerente.

No âmbito da Quarta Turma do STJ, agora tratando de usucapião rural, o colegiado deixou consignada a ausência de impedimento à aquisição de imóvel que guarde medida inferior ao módulo previsto para a região em que se localiza, vejamos trechos desse acórdão tão paradigmático:

O módulo rural previsto no Estatuto da Terra foi pensado a partir da delimitação da área mínima necessária ao aproveitamento econômico do imóvel rural para o sustento familiar, na perspectiva de implementação do princípio constitucional da função social da propriedade, importando sempre, e principalmente, que o imóvel sobre o qual se exerce a posse trabalhada possua área capaz de gerar subsistência e progresso social e econômico do agricultor e sua família, mediante exploração direta e pessoal – com a absorção de toda a força de trabalho, eventualmente com a ajuda de terceiros.

Com efeito, a regulamentação da usucapião, por toda legislação que cuida da matéria, sempre delimitou apenas a área máxima passível de ser usucapida, não a área mínima, donde concluem que mais relevante que a área do imóvel é o requisito que precede a ele, ou seja, o trabalho realizado pelo possuidor e sua família, que torna a terra produtiva e lhe confere função social.

Assim, a partir de uma interpretação teleológica da norma, que assegure a tutela do interesse para a qual foi criada, conclui-se que, assentando o legislador, no ordenamento jurídico, o instituto da usucapião rural, prescrevendo um limite máximo de área a ser usucapida, sem ressalva de um tamanho mínimo, estando presentes todos os requisitos exigidos pela legislação de regência, parece evidenciado não haver impedimento à aquisição usucapicional de imóvel que guarde medida inferior ao módulo previsto para a região em que se localize.

(REsp 1040296/ES, Rel. Ministro MARCO BUZZI, Rel. p/ Acórdão MinistroLUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 02/06/2015, DJe 14/08/2015)

A conclusão mais correta é de considerar usucapível mesmo as áreas inferiores, até porque a Constituição fala em área de terra não superior a cinquenta hectares. Não é de aplicar-se aqui a legislação referente a módulos. Estes têm em mira o desdobramento comum de propriedade, mas no nosso entender não podem funcionar como obstáculo para que um instituto constitucional atinja o seu desiderato. São portanto, usucapíveis mesmo as áreas de proporções inferiores às do módulo rural da região.

Considerando que não há na legislação ordinária, própria à disciplina da usucapião, regra que especifique área mínima sobre a qual deva o possuidor exercer sua posse para que seja possível a usucapião extraordinária, a conclusão natural será pela impossibilidade de o intérprete discriminar o que o legislador não discriminou, limitando o exercício por tratativas locais referentes a área mínima ou máxima a usucapir.

O reconhecimento de que a usucapião, em si, é das mais legítimas formas de promoção da função social da propriedade, tendo em vista ser instrumento que prestigia a situação de fato, fato social, qual seja, a boa posse, de enorme repercussão para edificação da cidadania e das necessidades básicas do ser humano.