É comum o inventário de propriedades e logo após a expedição do formal de partilha os herdeiros efetuarem negociações que resultem em desdobro ou mesmo desmembramento da propriedade. É crucial para os advogados(as) que atuam na área imobiliária compreender esses procedimentos cartorários com a matrícula do imóvel, que pode sofrer alterações formais, ou seja, modificações que apenas se produzem no livro de registro.

No desdobramento de imóveis uma parte da gleba maior pode ser desdobrada ou segregada para formar um ou mais imóveis novos. Neste caso, será aberta uma nova matrícula, sem encerrar a do imóvel primitivo, que continua a existir, porém, com área menor a ser retificada por averbação. Tanto o novo imóvel quanto o remanescente devem possuir área superior ao módulo legal.

Nada impede que o imóvel sofra vários desdobros, originando, sucessivamente, novos imóveis. O registrador, contudo, deve adotar os cuidados necessários para obstar que este expediente seja utilizado para fraudar a lei sobre parcelamento do solo urbano (Lei 6.766/1979):

Art. 4. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:

I – as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem.       

II – os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes;

III – ao longo das faixas de domínio público das rodovias, a reserva de faixa não edificável de, no mínimo, 15 (quinze) metros de cada lado poderá ser reduzida por lei municipal ou distrital que aprovar o instrumento do planejamento territorial, até o limite mínimo de 5 (cinco) metros de cada lado.    (Redação dada pela Lei nº 13.913, de 2019)

III-A. – ao longo das águas correntes e dormentes e da faixa de domínio das ferrovias, será obrigatória a reserva de uma faixa não edificável de, no mínimo, 15 (quinze) metros de cada lado;   (Incluído pela Lei nº 13.913, de 2019)

Tratando-se de pequenos fracionamentos do solo urbano, denominados “desdobres”, não é exigível o registro especial. A doutrina e a jurisprudência têm, neste caso, excepcionado do âmbito da Lei nº 6.766/1979 o desmembramento que resulte em pequeno número de terrenos. 

Portanto, para evitar artifícios e simulações que visem afastar o desmembramento da aplicação das normas da Lei de loteamentos, que têm natureza de ordem pública e exigem o registro especial no caso de parcelamentos destinados à venda de lotes ao público em geral, cabe ao registrador imobiliário examinar criteriosamente, além da quantidade de lotes resultantes do desdobramento, outros dados objetivos, tais como a existência de desmembramentos anteriores do mesmo imóvel e a destinação dos lotes.

Na divisão ou desmembramento, o imóvel objeto da matrícula é dividido em dois ou mais novos imóveis. Para cada novo imóvel será aberta uma matrícula, cancelando-se a primitiva. O proprietário tem o poder de dispor do bem, que inclui o poder de transformar. Se ele pode alienar ou onerar o imóvel, pode também dividir sua gleba em vários lotes. Os condôminos de um imóvel podem partilhá-lo, para que seja atribuída a cada um a propriedade exclusiva dos imóveis resultantes. Não há, nesta operação, transmissão da propriedade, mas mera modificação formal do imóvel registrado.

O desmembramento de imóveis é um direito que a Prefeitura de um município concede ao proprietário de um terreno ou imóvel, para que ele possa dividir a sua propriedade em duas ou mais frações. Esse direito está previsto no art. 2º, §1º da Lei nº 6.766/1979.

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Essa separação legal deixa o espaço livre para acomodar um número maior de edificações — desde que a Prefeitura aprove o projeto. Assim, o desmembramento permite que a construtora aproveite um único terreno para construir duas obras diferentes, em vez de somente uma.

Trata-se de uma forma de fazer a subdivisão de gleba em lotes que são direcionados para a edificação. Para isso, deve ser observada a necessidade e exigência de aproveitar o sistema viário já existente, desde que essa medida não cause a abertura de novas vias e ruas, nem a modificação ou ampliação dos já existentes.

O proprietário do imóvel precisa verificar junto à Prefeitura o tamanho mínimo do lote na região que pode ser objeto de desmembramento. Se o imóvel ou terreno não atender os requisitos exigidos, esse procedimento não poderá ser oficializado mediante o devido registro no Cartório de Imóveis.

O desmembramento deve ser averbado na matrícula do imóvel originário, resultando na abertura de tantas matrículas quantos forem os imóveis dele resultantes. Não obstante, é possível a averbação de desmembramento de imóvel em duas novas unidades cujas áreas de superfície sejam inferiores a 125 metros quadrados quando houver aprovação do órgão público municipal. A existência da aprovação pelo Município é suficiente para o reconhecimento da legalidade formal do desmembramento, não cabendo ao registrador examinar, no âmbito da qualificação registral, a legalidade do ato administrativo.