É cena típica do cotidiano brasileiro aquele domingo de sol com o maravilhoso churrasco na Laje durante o Futebol, ou mesmo um aglomerado de pessoas em ritmo de alegria tomando um sol e bebendo cerveja. Nada é tão brasileiro como nossas lajes, pensando nisso, o legislador em meados de 2017 nos trouxe novidades fresquinhas no que tange aos Direitos Reais que certamente poderão ajudar muitas pessoas que vivem nessas condições ou estão em negociatas com elas. Um advogado que presta atenção a esse mercado ascendente poderá alçar êxito em diversas demandas prestes a se concretizar.

          A Constituição Federal dispõe como fundamental a Dignidade da Pessoa Humana e o Direito a uma Moradia saudável com os requisitos necessários para o desenvolvimento familiar, devendo o Estado, na medida do possível, prestar obrigações positivas a fim de proporcionar adequada urbanização e fomentar a construção de moradias.

          As desigualdades sociais entre as classes e consequente ausência de planejamento urbanístico resultaram no processo de favelização que se findou na formação de moradias sem o mínimo necessário para o desenvolvimento familiar. Por uma objetiva ausência de espaço, as construções nas regiões incidentes de favelização, deram-se de forma verticalizada, acarretando nas sobrelevações de prédios. Essas construções verticais foram mais tarde apelidadas de lajes, que por muito tempo existe no meio social brasileiro, carecendo, entretanto, de uma efetiva regulamentação fundiária.

          O Direito Real de Laje consiste no direito de ceder a Superfície de uma construção para que nele terceiro construa unidade diversa da originalmente erguida sobre o solo. Em linguagem coloquial, trata-se do direito atribuído ao proprietário de um imóvel de constituir direito real por meio do qual terceiro poderá construir sobre a laje daquele.

          A principal marca do Direito Real de Laje é os desígnios autônomos das propriedades, de maneira que a cedente possui apenas vínculo físico com o proprietário da laje, estando livre para construções diversas, desde que nos limites legais e contratuais estabelecidos, não cedendo, entretanto, a propriedade por completa, mas tão somente o direito individual de construção. Em tempo cumpre ressaltar a dicção do Artigo 1510-A

Art. 1.510-A.  O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.

1. O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base.               
2. O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade.
3. Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor.                  
4. A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas.

         As hipóteses trazidas na legislação englobam universo deverás interessante sobre o novo Direito Real de Laje. De início, limitarei a esses pontos trazidos nos Artigos supracitados e em futuro próximo trarei mais novidades do Art.1510-A do CC.

          Cumpre esclarecer que o Caput do referido Artigo nos traz uma novidade desconhecida por muitos, uma vez que as lajes compreendem parte superior como inferior da superfície na qual se encontra, de maneira que o §1º vem nos mostrar a plena possibilidade da construção de lajes no subsolo, abrindo um novo leque de possibilidades de construções e regulamentações. Uma vez, sendo unidade imobiliária autônoma responde seu titular por todos os encargos tributários do imóvel, logo, pagará IPTU, TAXA DE LIXO, CONTRIBUIÇÃO DE MELHORIA E ETC.

          Antes do Direito Real de Laje nos moldes da Lei nº 13.465/17 que instituiu o Artigo 1510-A, as lajes eram regidas pelas regras atinentes a Superfície nos artigos 1369 a 1377 do CC. Uma vez regida por este instituto, a propriedade plena, entenda-se aqui, o Direito de Usar, Gozar, Dispor e Reaver, ficará deverás distante, uma vez que sofria mitigação no que tange ao USO e GOZO do bem. O direito Real de Laje vem acabar de vez com essa problemática, dispondo sobre a possibilidade de registro próprio que concederá ao proprietário todos os direitos inerentes a propriedade plena.

          O Art. 1510-A, §4º, CC, nos traz uma novidade que faz esse instituto tão peculiar dos demais casos, vejamos: “§ 4o  A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas”. Esse parágrafo é digno de nota uma vez que resultará situações interessantes em nosso Ordenamento Jurídico, uma vez que é possível que um indivíduo cesse sua laje para construção e esse morador não tenha direito a nada referente a construção base, devendo até ter acesso autônomo a seu imóvel. Vamos exemplificar.

          Pedro possui uma bela casa com Piscina, Churrasqueira, Jardim e Parquinho com Laje apta a Construção. Pedro é assolado por uma crise financeira e deseja obter um lucro imediato com a venda de sua Laje, assim ele faz, vendendo a Laje para Maria que de pronto constrói sua casa. Terminada a construção do imóvel pergunta-se, Maria terá acesso a piscina, Churrasqueira, Jardim e Parquinho pertencente a Pedro?

          NÃO, a regra é clara, Maria limita-se a laje vendida, não podendo ter acesso a nenhuma benfeitoria do imóvel cedente. É imperioso que o Direito Real de Laje difere do Condomínio no que tange às Áreas Comuns e as Áreas Exclusivas. Neste primeiro, o adquirente da Laje ficará adstrito a sua área construída, devendo possuir acesso autônomo a seu imóvel de maneira a evitar o mínimo contato com o cedente.

          Muitas novidades ainda viram sobre essa nova modalidade de Direito Real, limitando-se nesse momento a explanação desses pequenos pontos que ajudarão você, bom advogado, captar diversos clientes que padecem dessa situação. Lembrando que, a Laje ganha tratamento igual a propriedade, para tanto passível de todas as Ações referentes a esta, que poderão ser encontradas de forma esquematizada e muito bem explanada na 4ª Edição do E-Book MANUAL PRÁTICO DO NOVO CPC onde você possuirá o norte de todas  as ações referentes aos Direitos Reais que poderão ser aplicadas a essa nova modalidade que é o Direito Real de Laje.

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