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Usucapião é o direito que o indivíduo adquire em relação à posse de um bem móvel ou imóvel em decorrência da utilização do bem por determinado tempo, contínuo e incontestadamente. A usucapião nada mais é que uma aquisição originária de propriedade, e como tal, todas as possíveis máculas anteriores do imóvel são descartadas.

Para que esse direito seja reconhecido emerge como necessário que sejam atendidos os pré-requisitos básicos determinados na lei: O possuidor que quer pedir o usucapião, esteja com intenção de ser dono, explorando o bem sem subordinação a quem quer que seja, com exclusividade, como se proprietário fosse; Que a posse não seja clandestina, precária ou mediante violência; Que seja então, posse de forma mansa, pacífica e contínua pelo respectivo lapso temporal.

O Novo Código de Processo Civil, em seu artigo 1.071, acrescentou o artigo 216-A à Lei 6.015 (Lei de Registros Públicos), disciplinando a possibilidade da Usucapião Extrajudicial. Em suma, ante a inexistência de lide sob o imóvel a usucapir, havendo acordo entre o proprietário e possuidor, será plenamente possível utilizar-se da Usucapião Extrajudicial com instrumento de regularização de propriedade.

Para materializar esse Direito será necessário que seja realizado um procedimento extrajudicial no cartório de registro de imóveis da localização do imóvel objeto da posse. O primeiro ato desse procedimento será a apresentação de um requerimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião que atenderá, no que couber, aos requisitos da petição inicial, trazendo em seu bojo:

  • A modalidade de usucapião requerida e sua base legal ou constitucional;
  • A origem e as características da posse, a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo, com a referência às respectivas datas de ocorrência;
  • O nome e estado civil de todos os possuidores anteriores cujo tempo de posse foi somado ao do requerente para completar o período aquisitivo;
  • O número da matrícula ou transcrição da área onde se encontra inserido o imóvel usucapiendo ou a informação de que não se encontra matriculado ou transcrito.

Esse requerimento deverá estar acompanhado de alguns documentos indispensáveis para a propositura do ato, sendo eles:

  • Ata notarial com a qualificação, endereço eletrônico, domicílio e residência do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver, e do titular do imóvel lançado na matrícula objeto da usucapião
  • Planta e memorial descritivo assinados por profissional legalmente habilitado e com prova da Anotação da Responsabilidade Técnica – ART ou do Registro de Responsabilidade Técnica – RTT no respectivo conselho de fiscalização profissional;
  • Justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a cadeia possessória e o tempo de posse;
  • Certidões negativas dos distribuidores da Justiça Estadual e da Justiça Federal do local da situação do imóvel usucapiendo expedidas nos últimos trinta dias, demonstrando a inexistência de ações que caracterizem oposição à posse do imóvel;
  • Instrumento de mandato, público ou particular, com poderes especiais e com firma reconhecida, por semelhança ou autenticidade, outorgado ao advogado pelo requerente e por seu cônjuge ou companheiro;
  • Declaração do requerente, do seu cônjuge ou companheiro que outorgue ao defensor público a capacidade postulatória da usucapião;
  • Certidão dos órgãos municipais e/ou federais que demonstre a natureza urbana ou rural do imóvel usucapiendo.

Ao receber essa documentação o oficial registrador deverá verificar se estão cumpridos todos os requisitos constantes no provimento 65/2017 do CNJ, se os documentos são verídicos e dignos de fé e se encontra-se anexo aos documentos as anuências dos confrontantes. Ante a ausência de alguma desses elementos, deverá o oficial intimar o advogado para proceder com os atos de regularização desse procedimento, que seja apresentar algum documento faltante ou a anuência de algum confrontante. Uma vez atendido o pedido o procedimento seguirá seu curso, em caso de desídia por parte do advogado o procedimento poderá ser arquivado.

Uma vez cumprido esses requisitos o procedimento está apto para prosseguir. O oficial enviará cartas com aviso de recebimento para a União, Estados e Municípios informando da existência do procedimento e os convidando para participar do ato e informar da existência de possível oposição ou não ao procedimento. Em paralelo, você deverá proceder com a expedição de edital em um Jornal de grande circulação convocando possíveis interessados para o ato.

Tomada essas providências e ante a negativa de oposições por parte de quem quer que seja, será confeccionada a nota fundamentada de deferimento e o imóvel será registrado.

Por muito vejo advogados e advogadas temendo esse procedimento é mal sabem que é um dos mais simples que existem.Sua função é simplificar ao máximo as longas esperas do judiciário e promover cada vez mais a regularização fundiária urbana. Sem mais temores, esse é o procedimento:

Autor: Prof. Elyselton Farias do Portal Carreira do Advogado

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