A Usucapião é modo de aquisição da propriedade (ou seja, não há transferência de domínio ou vinculação entre o predecessor e o usucapiente) e de outros direitos reais pela posse prolongada e qualificada por requisitos estabelecidos em lei. Para que esse direito seja reconhecido emerge como necessário que sejam atendidos os pré-requisitos básicos determinados na lei: O possuidor que quer pedir o usucapião, esteja com intenção de ser dono, explorando o bem sem subordinação a quem quer que seja, com exclusividade, como se proprietário fosse; Que a posse não seja clandestina, precária ou mediante violência; Que seja então, posse de forma mansa, pacífica e contínua pelo respectivo lapso temporal.
De acordo com o artigo 183, tem-se como própria à usucapião área urbana de até 250m2, utilizada para moradia individual ou da família. Cumpre compreender a razão do dispositivo, que outra não é senão, a partir da passagem do tempo, dos cinco anos, regularizar-se situação indispensável a ter-se a consolidação da moradia. A referência à área e à destinação do imóvel é conducente a apanhar o solo e a construção existente. Indispensável a usucapir é que, há cinco anos, o interessado venha utilizando o imóvel como moradia. Então, não possuindo outro imóvel urbano ou rural, adquire-lhe o domínio, vedada essa aquisição.
Para efeitos de usucapião de área urbana, o artigo 183 da Constituição não distingue a espécie de imóvel — se individual propriamente dito ou se situado em condomínio edilício (apartamento). Além disso, os requisitos constitucionais visam a viabilizar a manutenção da moradia de imóvel que não ultrapasse 250 metros quadrados.
Seguindo esse entendimento, o Supremo Tribunal Federal, na relatoria do Ministro Marco Aurélio, deu parcial provimento ao Recurso Especial de nº 305416, reconheceu que apartamentos podem, sim, ser objeto de usucapião urbana, segue trechos:
Pois bem, é incontroverso que o imóvel objeto do pedido inicial está situado em condomínio de apartamentos e se pretende usucapir a unidade autônoma e não todo o prédio. É sabido que se tem, no caso, área global, área real privativa e fração alusiva ao próprio terreno em que ocorrida a edificação. O acórdão do Tribunal de Justiça revela que o prédio foi construído em terreno de 16m por 39m, desaguando em um total de 624m2. A propriedade, a unidade condominial, no entanto, não está, hoje, vinculada a essa metragem, mas à fração de terreno que corresponde a ela, conforme escritura levada ao registro de imóveis. Observe-se que a Lei nº 4.591/64, disciplinadora do condomínio em edificações e das incorporações imobiliárias, preceitua que o terreno e as áreas comuns são insuscetíveis de divisão ou de alienação destacada da respectiva unidade – artigo 3º. Vale dizer que a fração é alvo de negócio jurídico juntamente com a unidade. Já o artigo 7º prevê a necessidade de constar do Registro de Imóvel a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns atribuídas a cada unidade.
Aqui surge norma harmônica com o artigo 183 da Lei Fundamental, no que também esta não distingue, ao cuidar do usucapião ante ocupação de área urbana de até 250m2, exigindo – e aí dá-se a necessidade de se contar com construção – que venha sendo utilizada como moradia individual ou da família.
Por último, note-se que o novíssimo Código Civil – Lei nº 10.406/2002 –, no artigo 1.240, dispõe sobre usucapião de área urbana, também sem qualquer restrição. De acordo com os artigos 1.331, § 3º, e 1.332, inciso II, a cada unidade imobiliária caberá uma fração ideal no solo e nas partes comuns, devendo tal fração constar do instrumento de instituição do condomínio.
Não sobra qualquer dúvida, que se tenha a individualização do apartamento que compõe a unidade e também a fração do terreno. Passam a unidade e a fração a formar um todo que se mostra merecedor da nomenclatura “propriedade”, sendo, portanto, passível de vir a ocorrer a transferência por usucapião.
Confira o depoimento do Dr. Krishnaaor sobre o nosso Curso Avançado de Usucapião Judicial e Extrajudicial
Autor: Prof. Elyselton Farias do Portal Carreira do Advogado
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Excelente artigo. Parabéns!
Esclarecedor o texto.
Um tema relevante, que tem gerado muitos conflitos.
Obrigada pelo conteúdo enriquecedor Prof !
Gostei do texto. Muito esclarecedor. Não sabia que a Constituicao delimita a área.
Ótima informação.
22/10/20.
Bom dia.
Estou fazendo um Usucapião extrajudicial de uma pequena área rural com 3,5 há, adquirida em 1998, através de contrato de cessão
de posse. Enquadrei no artigo 1.238 CC, artigo 216-A lei 6.015 e artigo
1.071 CPC, foi feita ata notarial com o requisitos necessários junto ao Tabelionato.
Encaminhei ao registro de imóveis, com mapa, memorial, art, assinatura de dois confrontantes concordando com as divisas, pois
as outras divisas, são com a CEEE, e pedi que a mesma fosse notificada.
Juntei outras provas, como conta de luz, água, testemunhas, mas o cartório agora está exigindo uma serie de certidões negativas, inclusive da cadeia sucessória.
Salvo melhor juízo, entendo que pelo tempo de posse do requerente, a cadeia sucessória não teria necessidade, até porque não estou utilizando acessio, nem sucessio possessionis.
Gostaria de saber se procede esta exigência.
Olá Dr. Gilson, tudo bem?
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Sou estudante do 8° período, adquirir curso.
Otimo curso.. ??
Excelente Dr. Klebyo!
Ola bom dia !
Eu tenho um casa semelhante e agora me dá mais segurança para USUCAPIR, pois até então eu tinha dúvida, para ajuizar essa Ação, vou começar a me documentar para ajuizar. Muito obrigado pela ajuda, muito esclarecedora e pertinente.
Boa tarde,nobre doutor? Em se tratando de várias casas em um terreno, essa forma de usucapião é válida também? Se caso afirmativo, poderá ser feito via cartório?
A meeira pode renunciar sua meação para o monte, quais as formalidades?
O artigo é extremamente elucidativo.Receba meus parabéns
Parabéns, pelo excelente artigo Professor! Elucidativo e pertinente.
Obrigado Dr. Israel.
GOSTEI
Ótimo texto.
Excelente artigo. Realmente é um assunto que pode pegar o advogado no susto, e este artigo mostra que não há nada de extraordinário. Obrigada por esta grande contribuição para a minha carreira, com temas atuais e muito relevantes!!
BEM ELUCIDATIVO, ÓTIMA FONTE DE CONSULTA. SENDO ESCREVENTE, ME SERÃO BEM ÚTEIS TAIS CONTEÚDOS.
Obrigado pelo retorno Paulo.
Ótimo artigo. Gratidão. Parabéns, sucesso sempre.
Muito bom, o texto. Simples e direto.