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A Usucapião é modo de aquisição da propriedade (ou seja, não há transferência de domínio ou vinculação entre o predecessor e o usucapiente) e de outros direitos reais pela posse prolongada e qualificada por requisitos estabelecidos em lei. Para que esse direito seja reconhecido emerge como necessário que sejam atendidos os pré-requisitos básicos determinados na lei: O possuidor que quer pedir o usucapião, esteja com intenção de ser dono, explorando o bem sem subordinação a quem quer que seja, com exclusividade, como se proprietário fosse; Que a posse não seja clandestina, precária ou mediante violência; Que seja então, posse de forma mansa, pacífica e contínua pelo respectivo lapso temporal. 

De acordo com o artigo 183, tem-se como própria à usucapião área urbana de até 250m2, utilizada para moradia individual ou da família. Cumpre compreender a razão do dispositivo, que outra não é senão, a partir da passagem do tempo, dos cinco anos, regularizar-se situação indispensável a ter-se a consolidação da moradia. A referência à área e à destinação do imóvel é conducente a apanhar o solo e a construção existente. Indispensável a usucapir é que, há cinco anos, o interessado venha utilizando o imóvel como moradia. Então, não possuindo outro imóvel urbano ou rural, adquire-lhe o domínio, vedada essa aquisição.

Para efeitos de usucapião de área urbana, o artigo 183 da Constituição não distingue a espécie de imóvel — se individual propriamente dito ou se situado em condomínio edilício (apartamento). Além disso, os requisitos constitucionais visam a viabilizar a manutenção da moradia de imóvel que não ultrapasse 250 metros quadrados.

Seguindo esse entendimento, o Supremo Tribunal Federal, na relatoria do Ministro Marco Aurélio, deu parcial provimento ao Recurso Especial de nº 305416, reconheceu que apartamentos podem, sim, ser objeto de usucapião urbana, segue trechos: 

Pois bem, é incontroverso que o imóvel objeto do pedido inicial está situado em condomínio de apartamentos e se pretende usucapir a unidade autônoma e não todo o prédio. É sabido que se tem, no caso, área global, área real privativa e fração alusiva ao próprio terreno em que ocorrida a edificação. O acórdão do Tribunal de Justiça revela que o prédio foi construído em terreno de 16m por 39m, desaguando em um total de 624m2. A propriedade, a unidade condominial, no entanto, não está, hoje, vinculada a essa metragem, mas à fração de terreno que corresponde a ela, conforme escritura levada ao registro de imóveis. Observe-se que a Lei nº 4.591/64, disciplinadora do condomínio em edificações e das incorporações imobiliárias, preceitua que o terreno e as áreas comuns são insuscetíveis de divisão ou de alienação destacada da respectiva unidade – artigo 3º. Vale dizer que a fração é alvo de negócio jurídico juntamente com a unidade. Já o artigo 7º prevê a necessidade de constar do Registro de Imóvel a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns atribuídas a cada unidade.

Aqui surge norma harmônica com o artigo 183 da Lei Fundamental, no que também esta não distingue, ao cuidar do usucapião ante ocupação de área urbana de até 250m2, exigindo – e aí dá-se a necessidade de se contar com construção – que venha sendo utilizada como moradia individual ou da família.

Por último, note-se que o novíssimo Código Civil – Lei nº 10.406/2002 –, no artigo 1.240, dispõe sobre usucapião de área urbana, também sem qualquer restrição. De acordo com os artigos 1.331, § 3º, e 1.332, inciso II, a cada unidade imobiliária caberá uma fração ideal no solo e nas partes comuns, devendo tal fração constar do instrumento de instituição do condomínio. 

Não sobra qualquer dúvida, que se tenha a individualização do apartamento que compõe a unidade e também a fração do terreno. Passam a unidade e a fração a formar um todo que se mostra merecedor da nomenclatura “propriedade”, sendo, portanto, passível de vir a ocorrer a transferência por usucapião.

Confira o depoimento do Dr. Krishnaaor sobre o nosso Curso Avançado de Usucapião Judicial e Extrajudicial

Autor: Prof. Elyselton Farias do Portal Carreira do Advogado

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