A Regularização fundiária é o conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de assentamentos irregulares e à titulação de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social à moradia, o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado. A regularização fundiária é o instrumento fundamental para incrementar a política pública do reordenamento urbano e territorial, estabelecendo os princípios basilares para que sejam evitadas as tensões sociais advindas da posse irregular da terra, e, paralelamente, ser a indutora da produção e do consumo em bases sustentáveis.

O Brasil tem mais de 30 milhões imóveis irregulares, em muitas cidades quase 90% dos imóveis não possuem escritura pública, quiçá registro. A irregularidade urbana é um fato conhecido por você, o que talvez você não saiba é que esses imóveis continuam sendo negociados no mercado imobiliário, e a maior parte desses problemas derivam de inventários e partilhas não realizadas ou mesmo não concluídos.

É comum, que com a nova reestruturação familiar derivada da morte de um de seus membros os herdeiros necessitados busquem negociar o patrimônio deixado pelo falecido, fazendo isso de uma forma desorganizada que podem gerar muitos problemas para as partes. No mais, é cediço que nem sempre o processo de inventário é célere, de forma que os herdeiros ao longo dos trâmites vão transferindo de todo jeito para outros esses bens.

Como, na prática, você advogado(a) pode regularizar esses imóveis advindos de um inventário ou mesmo sucessivas transmissões.

Preliminarmente, existem duas maneiras diferentes de você adquirir um imóvel pertencente ao um inventário que é através de uma cessão de direitos hereditários, gratuita ou onerosa ou a compra de um imóvel com pedido ao juízo de alvará de liberação.

A Escritura Pública de Cessão de Direitos Hereditários é um contrato, uma formalização de negócio jurídico, na qual os herdeiros cedem seus direitos de patrimônio decorrentes de uma sucessão (um falecimento), antes de ser feita a partilha de referidos direitos. Com a escritura em mãos, o comprador deverá pedir a sua habilitação nos autos do inventário, por meio de advogado, assumindo os direitos e deveres do herdeiro alienante, inclusive pagamento de custas processuais e tributos inerentes à partilha.

A segunda hipótese mais utilizada será o alvará incidental que será requerido no curso do processo de inventário ou de arrolamento, quando formulado por inventariante, meeiro, herdeiro ou sucessor.  Será juntado aos autos, independente de distribuição, ensejando decisão interlocutória. As hipóteses mais comuns são os pedidos de levantamento de depósitos, alienação, recebimento ou permuta de bens, outorga de escrituras, aplicação de numerários etc.

Ocorre que na maioria das vezes os herdeiros não adotam os procedimentos legais pertinentes, efetuando a venda de seus bens sem autorização judicial, com contratos de gaveta, sem observância das formalidades legais adequadas, não possuindo o comprador segurança jurídica para com essa negociação. Quando essas vendas ocorrem antes de entrar com o inventário, é necessário, quando da entrada dessa ação,  realizar a colação desses bens e pedir a liberação desses imóveis dos autos do inventário para posterior registro, isso é, se o falecido de fato tinha o registro desse imóvel.

Uma realidade da compra desses imóveis é que nem o falecido tinha a propriedade (registro no cartório de imóveis), mas tão somente a posse, que já pode ter vindo de outra posse e etc…. Por falar em posse, se seu cliente adquire o imóvel registrado em nome do falecido sem a respectiva cessão de direitos hereditários ou a autorização judicial, o que de fato existiu foi uma transmissão possessória, carecendo de medidas judiciais como habilitação no inventário, pedido de alvará para um desentranhamento do imóvel do processo para posterior escritura pública e registro competente.

Uma vez inexistindo essas possibilidades, a regularização tende a seguir outro caminho. É comum a venda sem critério algum de posses, imóveis que seus proprietários faleceram a 40 anos atrás e desde então foram vendidos irregularmente para terceiros que procederam novas vendas e etc… Todas essas sem observância das formalidades legais e título de propriedade (contratos de gaveta). Nesse ínterim, surge uma das formas de regularização de imóveis de inventário mais utilizadas, a usucapião, quando diante dessas sucessões possessórias impossíveis de sequer mensurar ou mesmo demonstrar de onde adveio esse imóvel, o autor utilizando-se tão somente do critério “posse” efetua a aquisição originária desse imóvel com fundamento no lapso temporal (15 anos ou 10 anos) de forma mansa e pacífica.

Por fim, quando o falecido em vida estivera realizou a venda do imóvel e não efetuou sua transferência para o legítimo comprador, tem-se por possível a Adjudicação compulsória, que é uma ação que visa o registro de um imóvel, para o qual não se tem a documentação correta exigida em lei. Com ela, o proprietário do imóvel pode obter a Carta de Adjudicação, pela qual um juiz determina que se proceda ao registro no Registro de Imóveis. Essa ação será intentada contra os herdeiros ou o espólio representado pelo inventariante com o intuito de retirar esse imóvel do alvo do inventário e mediante autorização judicial efetuar seu registro.

É impressionante como tenho lidado com problemas imobiliários envolvendo inventários e transmissões incorretas que vão entrelaçando esses imóveis em um verdadeiro furacão de problemas. Quer saber de uma coisa? Essa é a grande realidade do Brasil. Milhares de Milhares de imóveis presos dentro de inventário e faltam advogados competentes para pleitear esses tipos de ações e regularizar esses imóveis.

Para você que chegou até aqui, deixa eu te fazer algumas perguntas:

Você tem experiência com processos de regularização de Imóveis?

Sabe como lucrar de forma célere regularizando Imóveis presos a um Inventário?

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• Qual a importância de regularizar imóveis provenientes de inventário tem para sua carreira e como se beneficiar com isso.
• Compreender de forma prática como funciona uma cessão de Direitos Hereditários e a autorização judicial para venda de imóveis.
• De forma expositiva aprender como adjudicar um bem preso em um inventário.
• Compreender a aplicação da Usucapião como instrumento regularizador para imóveis de inventário.
• Entender a sistemática de vendas seguras de imóveis pertencentes a um inventário.
• Conhecer a sistemática tributária para com as negociações dos imóveis

Ao final do Minicurso, você terá total condições de captar clientes para Regularização de imóveis advindos de Inventário, assim como auxiliar na Venda de forma estratégica e inteligente.

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Autor: Prof. Elyselton Farias do Portal Carreira do Advogado