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A posse é um ato jurídico latu sensu e representa o exercício de fato, pleno ou não, de um dos poderes da propriedade.Apesar de ser apenas um exercício de fato, ela recebe grande proteção jurídica e é reconhecida e preservada pelo Estado.

Segundo a teoria objetiva da posse, que é a mais aceita pelo direito brasileiro, basta que o possuidor aja como se fosse dono da coisa para receber esse status. Assim, tanto faz se ele estiver perto ou longe fisicamente da coisa, se ele tem uma conduta de dono, ele será possuidor. A posse, portanto, é uma situação de fato. Ela independe da propriedade. Ela é apenas o exercício de alguns poderes sobre alguma coisa (que pode ser móvel ou imóvel).

A propriedade é um direito, diferente da posse que é uma situação de fato.

O Código Civil trata a propriedade como um direito real. Os direitos reais têm como características a sua necessária publicidade (que se dá, nesse caso, pelo registro no Cartório de Registro de Imóveis), a sua oponibilidade erga omnis (já que pode ser imposta a terceiros e afeta a todos), o seu direito de sequela (pois pode a propriedade ser retomada de quem quer que injustamente a detenha), o seu direito de preferência (pois as dívidas de direito real que recaiam sobre a propriedade tem preferência sobre as demais dívidas) e a sua limitação legal (tendo em vista que somente é direito real o que a lei diz que é).

A propriedade pode ser adquirida por meio do registro, da acessão, da usucapião, da posse-trabalho, do direito hereditário e do casamento. Por sua vez pode ser perdida por meio da alienação, da renúncia, do abandono, do perecimento, da desapropriação e da posse-trabalho.

O Brasil é um dos países com mais imóveis irregulares no mundo, esses imóveis são passados de geração em geração e as teias da irregularidade vão ficando cada vez mais densas, sendo a Usucapião uma das únicas saídas cabíveis, uma vez que impõe o requisito posse acima de qualquer outro e através deste busca-se a propriedade.

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Ocorre que, nem sempre o possuidor atual tem um prazo de 10 ou 15 anos, não possuindo, em tese, o prazo necessário para usucapir. Essa situação é muito comum na prática, sendo necessário realizar o somatório da posse anterior para fins de usucapião.

É muito comum a utilização de instrumentos particulares de compra e venda, o famoso “contrato de gaveta”, no momento da aquisição de imóveis. O “contrato de gaveta” não é apto a transferir a propriedade de imóveis com valor superior a 30 salários mínimos, tendo em vista que a lei exige a escritura pública de compra e venda para tanto, ou seja, é preciso que o contrato seja lavrado em cartório de notas para ser possível sua averbação na matrícula no cartório de imóveis.

Muitas pessoas adquirem o imóvel por contrato particular de compra e venda e se planejam para futuramente ingressar com ação de usucapião. O artigo 1.243 do Código Civil prevê que é permitida a soma da posse do antecessor para o fim de preenchimento do requisito de tempo de posse exigido para ingresso de ação de usucapião, desde que preservadas as mesmas características da posse. O antecessor aqui pode ser entendido como pessoa que ocupava a posse antes de você.

Em que pese, é necessário observar que em uma ação de usucapião, o atual possuidor não pode somar o tempo de seu antecessor que não tinha a intenção de obter o domínio do imóvel (animus domini). Esse é o entendimento adotado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ). O atual possuidor de imóvel pode, para o fim de contar o tempo exigido de 15 anos para ajuizar uma ação de usucapião, acrescentar à sua posse a do seu antecessor, “contanto que ambas sejam contínuas e pacíficas.

Diante disso, é muito importante destacar a relevância do advogado não só para a elaboração do contrato, mas também sua participação na negociação que antecede o pacto. O advogado com habilidade para atuar na área imobiliária irá aferir a possibilidade de soma da posse, as características da posse do antecessor, entre outros fatores que influenciam diretamente na aferição do próprio valor de mercado do imóvel.

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Autor: Prof. Elyselton Farias do Portal Carreira do Advogado


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