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O imóvel objeto do registro pode sofrer alterações formais, ou seja, modificações que apenas se produzem no livro de registro, pois o imóvel material que sustenta o registro permanece inalterado.

O desmembramento ocorre quando o imóvel objeto da matrícula é dividido em dois ou mais novos imóveis. Para cada novo imóvel será aberta uma matrícula, cancelando-se a primitiva. O proprietário tem o poder de dispor do bem, que inclui o poder de transformar. Se ele pode alienar ou onerar o imóvel, pode também dividir sua gleba em vários lotes. Os condôminos de um imóvel podem partilhá-lo, para que seja atribuída a cada um a propriedade exclusiva dos imóveis resultantes. Não há, nesta operação, transmissão da propriedade, mas mera modificação formal do imóvel registrado.

O desmembramento de imóveis é um direito que a Prefeitura de um município concede ao proprietário de um terreno ou imóvel, para que ele possa dividir a sua propriedade em duas ou mais frações. Esse direito está previsto no art. 2º, §1º da Lei nº 6.766/1979. Essa separação legal deixa o espaço livre para acomodar um número maior de edificações — desde que a Prefeitura aprove o projeto. Assim, o desmembramento permite que a construtora aproveite um único terreno para construir duas obras diferentes, em vez de somente uma.

A critério de futura utilização os documentos necessários para realização de um desmembramento são:

1 – Requerimento com firma reconhecida assinado pelo proprietário do imóvel ou procurador, solicitando a averbação do desmembramento, bem como abertura de matrículas individuais para os imóveis originados do desmembramento, e indicando o registro onde deverá ser feita a averbação.

2 – Memorial descritivo assinado pelo Engenheiro, com aprovação da Prefeitura.

3 – Projeto (planta) aprovado pela Prefeitura.

4 – ART/CREA quitado.

5 – Certidão de aprovação do desmembramento emitida pela Prefeitura.

O desmembramento deve ser averbado na matrícula do imóvel originário, resultando na abertura de tantas matrículas quantos forem os imóveis dele resultantes. Cabe lembrar que não se admite o desmembramento que resulte em imóveis com áreas inferiores a 125 metros quadrados (ou ao módulo rural, no caso de imóveis rurais).

O cerne da questão é quanto a possibilidade de efetuar o desmembramento de imóveis que pertencem a uma herança ou espólio. Destarte, para que seja realizado um desmembramento de imóvel o pressuposto maior é que o autor do ato seja no mínimo proprietário do bem, ou seja, tenha o seu nome como titular no cartório de registro de imóveis, caso assim não o proceda tem-se que está na condição de possuidor do imóvel e como tal não pode efetuar alterações na matrícula como o desmembramento.

Ocorre que, no ato de falecimento, aquele patrimônio deixado embora transferido pelo princípio da saisine imediatamente para os herdeiros, corresponde ainda a um todo indivisível chamado espólio que é o nome dado ao conjunto de bens deixados por uma pessoa falecida. Trata-se da reunião de todos os bens que serão partilhados por meio do inventário, devidamente dividido entre todos os herdeiros legais.

Não obstante, até a conclusão do inventário nenhum herdeiro pode emergir como único titular desses direitos podendo realizar o que bem entender, pois o espólio pertence a todos ao mesmo tempo em uma “espécie de condomínio”, de modo que qualquer venda ou negociação deve ser realizada de mútuo acordo entre os herdeiros através de uma cessão de Direitos Hereditários ou mesmo com uma autorização judicial através de um alvará.

Só com o término do inventário que a propriedade será transmitida para os herdeiros e seus nomes farão constar na respectiva matrícula do imóvel. Uma vez registrado o imóvel em nome dos herdeiros, estes poderão proceder com a alteração da base registral da matrícula e desmembrar os mesmos. Antes do inventário o que temos é um espólio indivisível insuscetível de desmembramento.

Uma segunda possibilidade de você adquirir a propriedade de um imóvel sem necessariamente passar por todos os trâmites do inventário que seria através de uma usucapião extraordinária nos termos do Art. 1238 do CC:

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Lembrando que a Usucapião nem sempre será possível, sendo necessário analisar cada caso, mas, uma vez procedente a ação seu autor adquirirá de forma originária a plena propriedade, podendo, a partir disso, proceder com as alterações da matrícula como o desmembramento.

A regra é  regularizar o imóvel e depois desmembrar.

Se você deseja aprender Como Regularizar Imóveis advindo de Inventários, assim como auxiliar seu cliente na Venda de forma estratégica e inteligente, confira abaixo o depoimento da Dra. Flávia a respeito do nosso Curso:

Autor: Prof. Elyselton Farias do Portal Carreira do Advogado


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