O imóvel objeto do registro pode sofrer alterações formais, ou seja, modificações que apenas se produzem no livro de registro, pois o imóvel material que sustenta o registro permanece inalterado.
O desmembramento ocorre quando o imóvel objeto da matrícula é dividido em dois ou mais novos imóveis. Para cada novo imóvel será aberta uma matrícula, cancelando-se a primitiva. O proprietário tem o poder de dispor do bem, que inclui o poder de transformar. Se ele pode alienar ou onerar o imóvel, pode também dividir sua gleba em vários lotes. Os condôminos de um imóvel podem partilhá-lo, para que seja atribuída a cada um a propriedade exclusiva dos imóveis resultantes. Não há, nesta operação, transmissão da propriedade, mas mera modificação formal do imóvel registrado.
O desmembramento de imóveis é um direito que a Prefeitura de um município concede ao proprietário de um terreno ou imóvel, para que ele possa dividir a sua propriedade em duas ou mais frações. Esse direito está previsto no art. 2º, §1º da Lei nº 6.766/1979. Essa separação legal deixa o espaço livre para acomodar um número maior de edificações — desde que a Prefeitura aprove o projeto. Assim, o desmembramento permite que a construtora aproveite um único terreno para construir duas obras diferentes, em vez de somente uma.
A critério de futura utilização os documentos necessários para realização de um desmembramento são:
1 – Requerimento com firma reconhecida assinado pelo proprietário do imóvel ou procurador, solicitando a averbação do desmembramento, bem como abertura de matrículas individuais para os imóveis originados do desmembramento, e indicando o registro onde deverá ser feita a averbação.
2 – Memorial descritivo assinado pelo Engenheiro, com aprovação da Prefeitura.
3 – Projeto (planta) aprovado pela Prefeitura.
4 – ART/CREA quitado.
5 – Certidão de aprovação do desmembramento emitida pela Prefeitura.
O desmembramento deve ser averbado na matrícula do imóvel originário, resultando na abertura de tantas matrículas quantos forem os imóveis dele resultantes. Cabe lembrar que não se admite o desmembramento que resulte em imóveis com áreas inferiores a 125 metros quadrados (ou ao módulo rural, no caso de imóveis rurais).
O cerne da questão é quanto a possibilidade de efetuar o desmembramento de imóveis que pertencem a uma herança ou espólio. Destarte, para que seja realizado um desmembramento de imóvel o pressuposto maior é que o autor do ato seja no mínimo proprietário do bem, ou seja, tenha o seu nome como titular no cartório de registro de imóveis, caso assim não o proceda tem-se que está na condição de possuidor do imóvel e como tal não pode efetuar alterações na matrícula como o desmembramento.
Ocorre que, no ato de falecimento, aquele patrimônio deixado embora transferido pelo princípio da saisine imediatamente para os herdeiros, corresponde ainda a um todo indivisível chamado espólio que é o nome dado ao conjunto de bens deixados por uma pessoa falecida. Trata-se da reunião de todos os bens que serão partilhados por meio do inventário, devidamente dividido entre todos os herdeiros legais.
Não obstante, até a conclusão do inventário nenhum herdeiro pode emergir como único titular desses direitos podendo realizar o que bem entender, pois o espólio pertence a todos ao mesmo tempo em uma “espécie de condomínio”, de modo que qualquer venda ou negociação deve ser realizada de mútuo acordo entre os herdeiros através de uma cessão de Direitos Hereditários ou mesmo com uma autorização judicial através de um alvará.
Só com o término do inventário que a propriedade será transmitida para os herdeiros e seus nomes farão constar na respectiva matrícula do imóvel. Uma vez registrado o imóvel em nome dos herdeiros, estes poderão proceder com a alteração da base registral da matrícula e desmembrar os mesmos. Antes do inventário o que temos é um espólio indivisível insuscetível de desmembramento.
Uma segunda possibilidade de você adquirir a propriedade de um imóvel sem necessariamente passar por todos os trâmites do inventário que seria através de uma usucapião extraordinária nos termos do Art. 1238 do CC:
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Lembrando que a Usucapião nem sempre será possível, sendo necessário analisar cada caso, mas, uma vez procedente a ação seu autor adquirirá de forma originária a plena propriedade, podendo, a partir disso, proceder com as alterações da matrícula como o desmembramento.
A regra é regularizar o imóvel e depois desmembrar.
Autor: Prof. Elyselton Farias do Portal Carreira do Advogado
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Gostaria de merecer desse conceituado Escritorio orientação para o seguinte caso: Pessoa da familia possui uma gleba de terra devidamente deixada pelo seu falecido pai em forma de testamento, com todos seus confrontantes determinados por engenheiro tudo legalmente assinado e registrado em cartório. Ocorre que, por falta de analise no inventario fora incluido todo o terreno inclusive esta gleba. O que deve ser feito para que o herdeiro que teve seu direito garantido ainda em vida do pai, para excluir do inventario sua parte já anteriormente doada pelo pai, com fim de registrar ou cessar sua herança para terceiros? cabe informar que trata-se de uma fazenda que o proprietario em vida dividiu por gleba e testamentou glebas devidamente registrada em cartorio para cada um dos filhos.
Olá Dr. Everaldo,
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Gratidão!
Boa tarde Professor.
Muito boa e esclarecedora, com didática simples objetiva. Gostaria de aprender mais!
Jorge Luís
Bom dia. Com o objetivo de desmembrar um lote com saída pra duas ruas em duas matrículas ( eu e irmã somos proprietários e estamos de acordo) contratamos engenheiro para os trâmites devidos. Chegamos a ter que fazer um memorial descritivo com a inclusão das matrículas e aceite de nossos quatro vizinhos (dois de cada saída de rua). Porém tem uma matrícula(bem complicada e antiga) de um desses que parece que está atualmente com inventariante da família. E é justamente a matrícula que o cartório me cobra e me falta o aceite no memorial. Um inventariante lá poderia assinar ??? Muitíssimo obrigado e parabéns a vocês.
Fico feliz que tenha gostado do trabalho do Portal Carreira do Advogado.😍
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Excelente artigo.
Obrigado Dra. Solange.
Desejo obter informações desde tão bem conceituado escritório, a respeito de Terras Públicas sem documentos adquidas junto ao Programa de Reforma Agrária.
Sabemos que por força de Lei, cada brasileiro só pode adquirir uma única Propriedade Rural dentro do Território Nacional nestas condições. A pergunta que fica é a seguinte :
E quando os Herdeiros ja possuem esta única Propriedade em seu nome, e o Pai ou a Mãe vem a falecer deixando um Imóvel rural, esse Imóvel será devolvido ao Governo Federal (INCRA ), uma vez que os Herdeiros Legítimos estão impossibilitado de adquirir novas Terras ???
Excelente artigo!
Esta é a área que eu quero atuar e aprofundar. Pretendo fazer todos os cursos disponíveis na área.
Gratidão!
Boa tarde, então sou inventariante do Espólio do meu Bisavô, onde minha Bisa era inventariante, ela faleceu eu abrir o inventário dela(Bisa) hoje sou inventariante dela, guando meu Bisavô, faleceu minha bisa repartir no inventario o quinhão para cada filho gue são 7, tia receberão os devidos guinhoes, ela ficou com os 50% gue era dela, abrir o inventário dela, eu tenho gue Fazer a partilha dos 50% dela (biza), eu administrou a herança, deixada pelos Herdeiros. só gue todos Morrerão, tenho uma herança para receber de uma desaptopiacao da União, a pergunta é eu como Inventariante, da parte da minha Bisa posso pedir o Alvará a União onde o processo estar correndo?
Infelizmente aqui não conseguimos responder dúvidas técnicas. Até mesmo por conta dos desdobramentos seguintes.
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Artigo fantástico. Obrigada
Muito esclarecedor o artigo. Obrigada.
Obrigado Dra. Leila!
Bom Dia!
Artigo muito útil, esclareceu algumas dúvidas que eu tinha. Parabéns!
Ficamos felizes ? ?
Olá,Parabéns.Somos dois herdeiros do Espólio, acontece que ainda não pudemos concluir o pagamento do ITD,devido ao atraso ,gerou uma Ação de Execução.Encontra se lá desde de 2013,fiz parcelamento,paguei e os Autos não saem da PGE.Como devo proceder?
Advogada/ Inventariante em causa própria.
Olá Dra. Maria Eunice,
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Gostaria de saber sobre o curso , preço, conteúdo, e se é só virtual ou se tem presencial se tiver onde é a sede e qual horário disponível.
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Ótimo esclarecimento
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Grata. Me foi muito útil as informações disponibilizadas
boa tarde. Muito útil suas informações. Grato.
Excelente.
Excelente texto. Agradecida.
Esplêndido!! Muito bom!!
Excelente artigo, muito esclarecedor, obrigada!
É mais complicado quando temos muitas construções dentro de um mesmo lote e vários herdeiros, e a inventariante não quer vender nenhum parte. O que se deve fazer, a não ser esperar a decisão judicial?
Olá Dr. Antônio,
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Excelente artigo, bem apropriado para o dia a dia de quem atua na área imobiliária. Parabéns .
Boa noite! Gostaria de uma informação.
Meus falecidos avós deixaram para seus herdeiros uma fazenda, nela consta alguns bens, entre esses a casa que meus avós moraram, hoje em processo de partilha de bens. Como são muitos filhos, a terra ficou estreita em parte para cada herdeiro, com isso ficando a casa sem espaço, ( terreio) como falamos aqui no nordeste. Existe uma lei que proteja a casa? Dando a essa o direito de ter mais espaço a sua volta. Já ouvi falar que é garantido pela lei 50 metros quadrados em volta da casa porém, não sei se isso procede.
Agradeço a quem puder dar está informação.
Grata
Dra. Magna,
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