O inventário é o processo jurídico pelo qual será feito o levantamento de todo o patrimônio do falecido para que seja feita, posteriormente, a transmissão dos bens aos herdeiros legítimos e, se houver, aos testamentários. Será o momento adequado de verificar qual o patrimônio deixado pelo falecido, bem como, quem serão os herdeiros titulares de patrimônio. 

A herança é o conjunto de bens deixado pela pessoa falecida. Pelo princípio da saisine, transmite-se desde a causa mortis, a legislação pátria a caracteriza como sendo bem imóvel, universal e indivisível. A herança é formada automaticamente pela morte e somente será dissolvida quando houver a partilha.

Destarte, o espólio é o ente despersonalizado que materializa e representa a herança em juízo ou fora dele. Não obstante, mesmo sem possuir personalidade jurídica, o espólio tem capacidade para praticar atos jurídicos. Em razão de ser um ente despersonalizado, o espólio será representado pelo inventariante, pessoa designada para cuidar dos bens pelo falecido deixados enquanto é processado o inventário. Se ainda não foi aberto inventário o espólio é representado pelo administrador provisório.

Uma das grandes dúvidas do Direito Imobiliário e de Sucessões é a de como proceder à venda de um imóvel, após a finalização do inventário e a conclusão da partilha dos bens. Após todo o complexo e demorado processo de inventário, apurados os bens do de cujus e partilhado entre os herdeiros, que optaram em vender o bem imóvel, passa-se à outra etapa exclusivamente do Direito Imobiliário.

Com a partilha do imóvel registrado em cartório, os herdeiros tornam-se sócios, ou condôminos em um imóvel, cabendo a cada um deles uma fração ideal sobre o terreno. Assim, finalizado o inventário, não existem mais inventariante, espólio ou herdeiros, a relação passa a ser contratual entre comprador e vendedores.

Primeiramente é importante ressaltar, que com o falecimento, todos os bens do de cujus, passam a compor o “monte mor”, ou a reunião de bens deixados pelo falecido, e se tornam uma única herança.

Imaginemos, que o de cujus, tenha deixado apenas um imóvel a ser partilhado por seus filhos, à cada parte corresponderá um percentual, uma fração sobre o total do bem. O condomínio advindo da sucessão por sua vez é transitório, pro diviso em função da determinação legal. Contudo, se tratando de único imóvel objeto de inventário os herdeiros que não estavam na posse direta do bem partilhável tem direito de perceber indenização pelo uso da coisa, esta obrigação advém do próprio instituto do condomínio que determina em seu artigo 1.319, que os condôminos são responsáveis pelos frutos percebidos e pelos danos causados por eles a coisa

Em que pese, estarão os herdeiros na titularidade da propriedade do condomínio, podendo efetuar transações e vendas desses bens sem maiores problemas, obedecendo claro, o direito de preferência. Segundo o art.513 a preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto. 

Havendo a vontade de vender o imóvel, o ideal é que todos entrem em acordo quanto ao preço e forma da venda e renunciem ao direito de preferência. Caso você ou qualquer outro herdeiro queira ficar com o bem, pode exercer o direito de preferência, devendo para tanto, comprar a parte dos demais, pagando o preço de mercado e repassando o valor da fração que cada um tem direito.

Quando há discordância quanto à venda do imóvel e se um dos herdeiros não quiser a venda do bem, a Lei estabelece aos interessados o poder de decisão sobre o bem, para que seja declarado este direito em juízo. Assim, o juiz determina que os herdeiros notifiquem o herdeiro contestante, que se recusa a vender o bem, sobre a intenção da venda. Os herdeiros terão o direito de preferência para comprar a parte de cada.

Por fim, caso você não queira ou não possa pagar pela parte dos demais é possível a ação judicial de dissolução de condomínio, tecnicamente conhecida como “Alienação Judicial de Coisa Comum Indivisível”. Qualquer um dos condôminos pode propor a ação de Extinção de Condomínio, mesmo que tenha uma pequena participação na propriedade. Basta que esteja insatisfeito com a administração do imóvel, e que não deseje mais permanecer em condomínio de proprietários. Uma vez proposta a ação judicial, o juiz mandará citar os demais proprietários, e buscará um acordo, para que o imóvel (ou a parte do condômino insatisfeito) seja todo adjudicado para um dos condôminos, mediante o pagamento, pelo mesmo, do valor pretendido pelo condômino que propôs a ação.

Existindo a venda de parcela do imóvel, configurará o comprador ao lados dos demais herdeiros junto a inscrição de propriedade do imóvel, podendo, em um futuro, efetuar a aquisição das demais partes e registrar a unidade em seu nome.

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Autor: Prof. Elyselton Farias do Portal Carreira do Advogado