O formal de partilha é um documento de natureza pública expedido pelo juízo competente para regular o exercício de direitos e deveres decorrentes da extinção de relações jurídicas entre pessoas nas ações de inventário, separação, divórcio, anulação e nulidade do casamento. 

Pelo formal de partilha se demonstra que um imóvel foi dividido entre ex-cônjuges ou herdeiros, conforme o caso.Transitando em julgado a sentença, o herdeiro receberá os bens que lhe couberem e um formal de partilha, que terá força executiva contra o inventariante, os demais herdeiros e seus sucessores, a título singular ou universal.

Deste modo, uma vez homologada a partilha por sentença, o herdeiro que houver recebido o bem poderá reivindicá-lo diretamente do inventariante, herdeiro ou legatário que o detenha ou possua.

Em se tratando de imóveis indivisíveis, a exemplo de uma casa única deixada pela avó aos seis filhos e marido (avô), cuja divisão física ou jurídica não seja admitida copropriedade resultante de um condomínio pró-indiviso, que não admite divisão. É a mesma situação, por exemplo, de um casal que sobre um apartamento exercem a propriedade comum.

Nestas situações, todos serão responsáveis pela conservação e obrigações do bem, inclusive as tributárias, conforme o seu quinhão de direito. Lhes serão cabíveis ainda os frutos do imóvel, a exemplo da exploração de alugueres, agricultura ou pecuária.

Entretanto, se um dos coproprietários decidir vender a sua “porção da propriedade”, a qual o Direito dá o nome de fração ideal, deverá antes oferecer aos coproprietários, visto existir preferência legal. Tal determinação objetiva manter a propriedade nas mãos daqueles que se imagina, tenham afinidade entre si em razão do grau de parentesco.

A sucessão hereditária é uma forma de aquisição da propriedade imóvel que prescinde do registro imobiliário para constituir-se. O registro imobiliário, no Brasil, é constitutivo da aquisição da propriedade imobiliária oriunda de atos inter vivos, mas a sucessão causa mortis não fica de todo afastada no álbum imobiliário porque, ainda que não necessite ser levada a registro para efeito de constituição da propriedade, deve sê-lo para valer contra terceiros e para que seus titulares possam dispor dos bens adquiridos 

O registro formal de partilha de imóvel após a sentença em processo de inventário – o chamado registro translativo – não é condição necessária para o ajuizamento de ação de divisão ou de extinção do condomínio por qualquer um dos herdeiros. O motivo é que o registro, destinado a produzir efeitos em relação a terceiros e viabilizar os at​os de disposição dos bens, não é indispensável para comprovar a propriedade – que é transferida aos herdeiros imediatamente após a abertura da sucessão (saisine).

O entendimento foi fixado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao reformar acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que concluiu que a ação de extinção de condomínio dependeria do prévio registro da partilha no cartório de imóveis, como forma de comprovar a propriedade do bem.

Embora a regra do art. 1.791, parágrafo único, do CC/2002, possa induzir à conclusão de que, após a partilha, não haveria mais que se falar em indivisibilidade e em condomínio, há hipóteses em que a indivisibilidade dos bens permanecerá mesmo após a partilha, na medida em que é admissível a atribuição aos herdeiros apenas frações ideais dos bens, caso em que será estabelecido desde logo a copropriedade dos herdeiros sobre as frações ideais daqueles bens insuscetíveis de imediata divisão por ocasião da partilha.

Nessa hipótese, o prévio registro do título translativo no Registro de Imóveis, anotando-se a situação de copropriedade sobre frações ideais entre os herdeiros e não mais a copropriedade sobre o todo indivisível chamado herança, não é condição sine qua non para o ajuizamento de ação de divisão ou de extinção do condomínio por qualquer deles, especialmente porque a finalidade do registro é a produção de efeitos em relação a terceiros e a viabilização dos atos de disposição pelos herdeiros, mas não é indispensável para a comprovação da propriedade que foi transferida aos herdeiros em razão da saisine.

É relevante na forma do art. 1.791, parágrafo único, do CC/2002, “até a partilha, o direito dos co-herdeiros, quanto à propriedade e posse da herança, será indivisível, e regular-se-á pelas normas relativas ao condomínio”, o que sugeriria, a contrario sensu, que após a partilha não haveria mais que se falar em indivisibilidade, tampouco em condomínio e sequer em transferência causa mortis, mas, ao revés, em um novo ato inter vivos especificamente entre os herdeiros.

Conquanto essa interpretação resolva de imediato uma parcela significativa de situações, não se pode olvidar que há hipóteses em que a indivisibilidade dos bens permanecerá mesmo após a partilha, atribuindo-se aos herdeiros, ao término do inventário, apenas frações ideais dos bens, como, por exemplo, se não houver consenso acerca do modo de partilha ou se o acervo contiver bem de difícil repartição.

Em tais hipóteses, anote-se que há a transferência de propriedade imediata do todo intitulado herança aos herdeiros em virtude do princípio da saisine e, após a partilha, estabelece-se desde logo a copropriedade dos herdeiros sobre as frações ideais daqueles bens insuscetíveis de imediata divisão por ocasião da partilha.

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Autor: Prof. Elyselton Farias do Portal Carreira do Advogado