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O proprietário pode perder o direito de reter o imóvel sob sua posse. O “dominus” sofreu esbulho, o bem foi retirado da sua posse, havendo lesão em grau máximo, porque o direito de propriedade é atingido de forma absoluta, pois há privação total de disposição sobre seu objeto. Quando isso ocorre, o titular do direito de propriedade fica privado do direito de usar, gozar e dispor exclusivamente do imóvel, e por essa razão lhe é assegurado a reivindicação do bem. 

A pretensão à restituição do bem nasce da lesão ao direito de propriedade. Ao lado da privação total de disposição sobre o imóvel, é possível vislumbrar lesão à plenitude da propriedade. 

Na ação reivindicatória, o titular do domínio é privado da propriedade, busca-se com a reivindicatio  a restituição da coisa, da qual o proprietário foi desapossado. A causa de pedir apoia-se no art. 1.228, caput, parte final, do Código civil, e no esbulho sofrido. Tem por fundamento o direito de sequela, que é atributo dos direitos reais, e que se concretiza pelo poder de seguir a coisa onde quer que esteja. 

A legitimidade ativa é do proprietário, seja a propriedade plena ou limitada, irrevogável ou dependente de resolução. Ela pode ser manejada pelo condômino contra terceiro. (art. 1.314 do CC) Ele exerce o direito de reivindicar no interesse da comunhão. Terceiro é aquele que não é condômino. Admite-se que o condômino ajuíze a ação contra outro, desde que a área reivindicada esteja determinada e que os réus não possuam dúvida quanto à área pretendida, e que o limite a ser fixado exija apenas o traçado de uma linha divisória.

A usucapião é modo de aquisição da propriedade (ou seja, não há transferência de domínio ou vinculação entre o predecessor e o usucapiente) e de outros direitos reais pela posse prolongada e qualificada por requisitos estabelecidos em lei. Para que esse direito seja reconhecido emerge como necessário que sejam atendidos os pré-requisitos básicos determinados na lei: O possuidor que quer pedir o usucapião, esteja com intenção de ser dono, explorando o bem sem subordinação a quem quer que seja, com exclusividade, como se proprietário fosse; Que a posse não seja clandestina, precária ou mediante violência; Que seja então, posse de forma mansa, pacífica e contínua pelo respectivo lapso temporal.

É justamente no lapso temporal necessário que vive o principal pressuposto para  usucapião. Sua continuidade pelo prazo alegado é condição indispensável para o sucesso da ação, podendo uma ação reivindicatória impedir a concretização da usucapião.

Se a ação proposta pelo proprietário visa, de algum modo, a defesa do direito material, a citação dos réus interrompe o prazo para a aquisição do imóvel por usucapião. Com esse entendimento, já consolidado na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a Quarta Turma não admitiu o recurso especial de um casal que tentava afastar a interrupção do prazo no âmbito da discussão sobre a usucapião.

O relator do caso, ministro Luis Felipe Salomão, afirmou que o acórdão recorrido aplicou a jurisprudência firmada pela Segunda Seção, pois o proprietário ajuizou uma ação reivindicatória, “o que demonstra claramente sua intenção de retomar o bem”.

De acordo com o magistrado, também é pacífico na Segunda Seção o entendimento de que a interrupção do prazo ocorre independentemente de a ação reivindicatória ser declarada ou não procedente, bastando que se evidencie o inequívoco exercício do direito e a boa-fé do autor. Em tempo, verifica-se a transcrição de alguns trechos do julgado:

Para o autor da demanda reivindicatória basta a demonstração da existência de propriedade regular e a privação da posse do bem. No contexto de demanda reivindicatória, posse injusta é aquela que não decorre de título jurídico hábil, tal como a existência de contrato de locação, comodato ou exceção de usucapião, por exemplo.

Quem alega exceção de usucapião como matéria de defesa, tem o ônus de provar a existência de posse ad usucapionem pelo lapso de tempo suficiente para a aquisição do domínio. Ainda que simples contestação dos proprietários em demanda contra eles ajuizada pelo interessado na usucapião não tenha eficácia interruptiva do prazo prescricional. Embora extinta sem julgamento de mérito, tendo havido citação e contestação tal fato tem condão de interromper o prazo prescricional para a usucapião.

A citação válida torna prevento o juízo, induz litispendência e faz litigiosa a coisa; e, ainda quando ordenada por juiz incompetente, constitui em mora o devedor e interrompe a prescrição”. Quanto ao tema da interrupção da prescrição, a lei não faz distinção entre o pedido julgado procedente e o pedido julgado improcedente. Evidenciado o inequívoco exercício do direito e a boa-fé do autor, ainda que com a propositura de ação incabível, interrompe-se o prazo prescricional, logo, resta quebrada a posse ad usucapionem.

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Autor: Prof. Elyselton Farias do Portal Carreira do Advogado


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