Adquirir a casa própria é um dos desejos mais presentes na vida de qualquer pessoa. Porém, para conseguir realizar esse sonho, muitas vezes o comprador precisa contratar um financiamento para ajudar em sua aquisição. No Brasil, esse financiamento pode ser viabilizado por dois sistemas. Um deles é o Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

Mas por apresentar mais vantagens e cobrar taxas de juros menores, o Sistema Financeiro de Habitação costuma ser o preferido dos compradores. Logo, isso faz do SFH a modalidade de financiamento imobiliário mais utilizada no país.O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) foi criado pelo Governo Federal em 1964 com o objetivo de reduzir o déficit habitacional brasileiro. Porém, mesmo após cinco décadas contribuindo para a realização do sonho da casa própria no País, o sistema ainda gera dúvidas.

Os recursos do SFH são provenientes basicamente dos depósitos em caderneta de poupança e do FGTS e podem ser utilizados para três finalidades: compra, reforma ou construção de uma casa. Da mesma forma, as aquisições de bens enquadrados no programa Minha Casa Minha Vida, criado em 2009, também integram o SFH.

O financiamento pode chegar no máximo a 80% do valor do imóvel, que não pode ultrapassar o preço de R$ 1,5 milhão na avaliação. Vale frisar que, para ter acesso ao subsídio, é realizada a análise financeira (crédito) do comprador, o qual deverá comprovar que os encargos mensais (prestação, seguros, juros) não ultrapassam 30% da sua renda mensal bruta.

O prazo do empréstimo pode chegar a até 35 anos e a taxa de juros anual é fixa, limitada em no máximo 12%, mais a Taxa Referencial (TR), que atualiza o saldo devedor. Como o valor da TR hoje é zero, o devedor paga, na prática, apenas o valor fixo.

Os bens públicos são aqueles que pertencem ao domínio das pessoas jurídicas de direito público. Assim é que o art. 188 da Lei Maior faz referência no mesmo preceito às terras públicas e às terras devolutas, deixando certo que acolheu a distinção esposada cientificamente. Se as terras devolutas fossem públicas, não haveria necessidade da sua referência. Essa só se explica pelo fato de o Texto Constitucional ter perfilhado a tese segundo a qual só são públicos os imóveis quando sujeitos a um regime de direito público. Portanto, é forçoso reconhecer que, nada obstante um imóvel ser público por compor o domínio de uma pessoa de direito público, ele pode ser dominical do ponto de vista da sua destinação ou utilização. 

Segundo o artigo 102 do Código Civil; o artigo 191, parágrafo único, e o artigo 183, parágrafo 3º, ambos da Constituição da República; bem como, segundo a Súmula 340 do Supremo Tribunal Federal, os bens públicos em geral jamais serão objeto de usucapião, nem móveis, nem imóveis, sejam de uso comum do povo, de uso especial ou dominicais

Os imóveis vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), por sua ligação com a prestação de serviço público, não estão sujeitos à usucapião. A decisão é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em julgamento de recurso especial em ação de usucapião de imóvel vinculado ao SFH e de titularidade da Caixa Econômica Federal (CEF).

A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, explicou que o estatuto da Caixa prevê como um dos seus objetivos atuar como principal órgão de execução da política habitacional e de saneamento do governo federal. A doutrina especializada, atenta à destinação dada aos bens, considera também bem público aquele cujo titular é pessoa jurídica de direito privado prestadora de serviço público, quando o bem estiver vinculado à prestação desse serviço público.

A ministra salientou que o SFH compõe a política nacional de habitação e planejamento territorial, cujo o intuito é facilitar a aquisição de moradia, especialmente pelas classes de menor renda. Ao atuar como agente financeiro dos programas oficiais de habitação e órgão de execução da política habitacional, a Caixa, embora possua personalidade jurídica de direito privado, explora serviço público regulamentado por normas especiais previstas na Lei 4.380/64. 

Especificamente quanto à Caixa Econômica Federal, o Decreto-Lei 759/69, que autorizou sua instituição, estabelece como uma de suas finalidades a de “operar no setor habitacional, como sociedade de crédito imobiliário e principal agente do Banco Nacional de Habitação, com o objetivo de facilitar e promover a aquisição de sua casa própria, especialmente pelas classes de menor renda da população” (art. 2º, alínea “c”).

O  Estatuto da instituição financeira prevê dentre os objetivos: “atuar como agente financeiro dos programas oficiais de habitação e saneamento e como principal órgão de execução da política habitacional e de saneamento do Governo federal, e operar como sociedade de crédito imobiliário para promover o acesso à moradia, especialmente para a população de menor renda” (art. 5º, XII, do Anexo aprovado pela Lei 7.973/2013).

O Sistema Financeiro de Habitação, por sua vez, compõe a política nacional de habitação e planejamento territorial do governo federal e visa  facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população” (arts. 1º e 8º, caput), de modo a concretizar o direito fundamental à moradia.

Logo, o imóvel vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação, porque afetado à prestação de serviço público, deve ser tratado como bem público, sendo, pois, imprescritível.

Assim, não há como reconhecer a aquisição originária da propriedade.