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O Código Civil, no artigo 1.204, preceitua ser a posse “o exercício de fato de um dos poderes inerentes à propriedade”. Os poderes inerentes à propriedade são: uso, gozo e disposição do bem. Adquire-se a posse, ainda pela leitura do mesmo artigo, a partir do momento em que se torna possível o exercício em nome próprio de um desses poderes.

A usucapião é modo de aquisição da propriedade (ou seja, não há transferência de domínio ou vinculação entre o predecessor e o usucapiente) e de outros direitos reais pela posse prolongada e qualificada por requisitos estabelecidos em lei. Para que esse direito seja reconhecido emerge como necessário que sejam atendidos os pré-requisitos básicos determinados na lei: O possuidor que quer pedir o usucapião, esteja com intenção de ser dono, explorando o bem sem subordinação a quem quer que seja, com exclusividade, como se proprietário fosse; Que a posse não seja clandestina, precária ou mediante violência; Que seja então, posse de forma mansa, pacífica e contínua pelo respectivo lapso temporal. 

A usucapião possui inúmeras espécies distribuídas no código civil e demais dispositivos normativas brasileiros. A usucapião extraordinária é aquela que se adquire em 15 (quinze) anos, salvo se o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou nele tiver realizado obras ou serviços de caráter produtivo sendo, nesse caso, o lapso de tempo de 10 (dez) anos, mediante prova de posse mansa e pacífica e ininterrupta, independentemente de justo título e boa-fé, nos termos do artigo 1.238 do Código Civil Brasileiro.

Portanto, para que o possuidor do imóvel tenha direito a usucapião extraordinária, são necessários o preenchimento dos seguintes requisitos:

1) Posse com “animus domini” – deve possuir o bem como se fosse seu;

2) Pelo prazo igual ou superior a 15 (quinze) anos;

3) Com posse mansa, pacífica e ininterrupta da propriedade.

Essa modalidade é a forma mais comum de aquisição de propriedade, e tem como característica a inexigibilidade de título (contrato e/ou documento comprobatório) e boa-fé do possuidor.

Em qualquer situação jurídica em que se deseja constituir um direito, se faz necessário apresentar provas documentais. Para o pedido da Usucapião não poderia ser diferente, assim sendo, pretendo listar quais os documentos indispensáveis que você deve utilizar nessa ação, são eles:

  1. Certidão de casamento ou de nascimento – Considerando que o cônjuge também tem que autorizar (outorga uxória) qualquer pedido sobre bens imóveis (art. 1.674 do CC);
  2. Carteira de identidade e CPF – básicos para identificação pessoal;
  3. Comprovante de residência com CEP atualizado – também documento básico para identificação;
  4. Declaração de hipossuficiência e comprovante de rendimentos atualizados (e do cônjuge, se for o caso) – apenas em casos de hipossuficiência econômica, em que a parte interessada não tenha condições de arcar com as custas (despesas) judiciais;
  5. Nome e endereço completo de três testemunhas – Essas testemunhas não podem ser parentes ou amigos íntimos e devem ter conhecimento dos fatos.
  6. Certidão negativa acerca de processos cíveis em nome dos Requerentes (solicitar no fórum ou pelo site do Tribunal de Justiça do Estado respectivo – válido por 90 dias);
  7. Contrato de compra e venda ou cessão de direitos com relação ao imóvel, se houver;
  8. Comprovantes de pagamento integral do imóvel, se houver;
  9. Guias de pagamento do IPTU;
  10. Certidão de origem do imóvel emitida pelo ente municipal no momento de aprovação do loteamento originário do bairro (válida por 01 ano);
  11. Planta do loteamento do imóvel (válida por 01 ano);
  12. Documentos que comprovem a posse e a utilização do imóvel ao longo dos anos, a exemplo dos seguintes:

– Contrato de compra e venda, escritura pública de compra e venda;

– Contas antigas (água, luz, telefone etc.) ou quaisquer outras correspondências encaminhadas ao endereço do imóvel em nome do morador;

– Declarações de instalação de hidrômetro ou de padrão de energia, emitidas pelas prestadoras de serviço público, com a indicação do período a partir de quando o serviço começou a ser prestado em nome do morador;

– Guias de IPTUs antigas e comprovantes de pagamentos deste tributo;

– Carnês de compras (por exemplo, carnês de crediários) em nome do morador;

– Registro do morador no posto de saúde do bairro;

– Comprovante de carteira de vacinação de morador;

– Registro das crianças da família na escola do bairro;

– Fotos dos moradores habitando o imóvel;

– Fotos ou outros documentos que demonstram que os moradores estabeleceram no imóvel obras ou serviços de caráter produtivo;

– Fotos aéreas que apresentam a ocupação (notadamente, fotos em satélite do Google);

  1. Planta planimétrica² e memorial descritivo que deverá conter croqui e planta sobreposta do loteamento (lote sobreposto ao loteamento) sem a necessidade de descrever como é a construção do imóvel. Deverá ser elaborado por um profissional habilitado (engenheiro, arquiteto, topógrafo) com a anotação de responsabilidade técnica (ART) e que contenha todos os dados exigidos no art. 225 da Lei 6.015/1973.
  2. Certidão de Inteiro Teor da Matrícula do Imóvel, emitida pelo indicador real, que apresenta a negativa de ônus, bem como a cadeia dominial completa, desde a abertura da matrícula, obtida nos Cartórios de Registro d Imóveis; Obs: Procurar cartórios apenas quando tiver a Certidão de Origem e a Certidão de Inteiro Teor da Matrícula do Imóvel do Cartório deverá ser descrita exatamente da mesma forma que consta na Certidão de Origem (válida por 06 meses);
  3. Certidão Negativa de Propriedade dos Cartórios de Registro de Imóveis da cidade respectiva em nome de todos os requerentes.

Com toda essa documentação você pode está se utilizando de um processo judicial ou procedimento extrajudicial, para assim, requerer a propriedade através da Usucapião.

 

 

 

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Prof. do Portal Carreira do Advogado

AUTOR

Elyselton Farias


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