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O contrato de gaveta é uma prática comumente utilizada na compra e venda de imóveis ou de veículos, principalmente os que ainda estão sendo financiados, não havendo qualquer tipo de formalização dessa transação.

Os contratos de gaveta são um meio jurídico particular e informal utilizado para registrar negócios firmados entre as partes, contudo sem que terceiros tomem conhecimento, ou seja, como exemplo a venda de um veículo financiado, as partes seriam o comprador e vendedor e o terceiro seria a instituição financeira.

Comprar imóvel com o chamado contrato de gaveta não é seguro, mas é prática comum. Acordo particular realizado entre o mutuário que adquiriu o financiamento com o banco e um terceiro, traz riscos evidentes. Entre outras situações, o proprietário antigo poderá vender o imóvel a outra pessoa, o imóvel pode ser penhorado por dívida do antigo proprietário, o proprietário antigo pode morrer e o imóvel ser inventariado e destinado aos herdeiros.

Além disso, o próprio vendedor poderá ser prejudicado, caso o comprador fique devendo taxa condominial ou impostos do imóvel, pois estará sujeito a ser acionado judicialmente em razão de ainda figurar como proprietário do imóvel. Por problemas assim, o contrato de gaveta é causa de milhares de processos nos tribunais, uma vez que 30% dos mutuários brasileiros são usuários desse tipo de instrumento.

A título de exemplo, a Caixa Econômica Federal considera essa modalidade de contrato irregular porque, segundo o artigo 1º da Lei 8.004/90, alterada pela Lei 10.150/00, o mutuário do Sistema Financeiro de Habitação tem que transferir a terceiros os direitos e obrigações decorrentes do respectivo contrato. Exige-se que a formalização da venda se dê em ato concomitante à transferência obrigatória na instituição financiadora.

Apesar disso, o Superior Tribunal de Justiça tem reconhecido, em diversos julgados, a possibilidade da celebração dos contratos de gaveta, uma vez que considera legítimo que o cessionário do imóvel financiado discuta em juízo as condições das obrigações e direito assumidos no referido contrato.

A transmissão de bens pertencentes ao inventário se dá por cessão de direitos hereditários, que nada mais é que o contrato através do qual opera-se a transmissão de direitos provenientes de sucessão, enquanto não dados a partilha que declarará a partição e deferimento dos bens da herança entre os herdeiros e aos cessionários. 

O Código Civil atual prevê, em seu artigo 1.793, que o direito à sucessão aberta, bem como o quinhão de que disponha o co-herdeiro, pode ser objeto de cessão por escritura pública. Somente após a abertura da sucessão, ou seja, após a morte do autor da herança, pode-se falar em cessão dos respectivos direitos, posto que a herança de pessoa viva não pode ser objeto de contrato. 

Com a abertura da sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários, permanecendo, até o partilhamento final, o estado de indivisão, ou seja, na expressão do Código Civil, como um todo unitário, ainda que vários sejam os herdeiros. Nos termos do art. 1793 do Código Civil, a cessão de direitos hereditários, seja qual for o valor do monte (herança) deve ser feita por escritura pública, sob pena de nulidade. Conforme parágrafos 2º e 3º do referido artigo, é ineficaz a cessão, pelo co-herdeiro, de seu direito hereditário sobre qualquer bem da herança considerado singularmente. 

O herdeiro pode transmitir a outro coerdeiro ou a terceiro todo o seu quinhão ou parte dele, isto é, pode ceder os direitos sucessórios que lhe assistem – sua quota-parte – na sucessão patrimonial a que faz jus.

Por meio da cessão de direitos hereditários, que é negócio jurídico bilateral, não necessariamente oneroso, o coerdeiro transmite a sua quota-parte da herança a outra pessoa. Por força do art. 1.791, parágrafo único, do CC/02, a natureza da herança é a de bem indivisível, o que perdura até a partilha, de forma que, havendo pluralidade de herdeiros, eles serão equiparados, até o referido momento, a coproprietários dos direitos hereditários.

O contrato de gaveta nada mais é que uma cessão irregular de direitos hereditários, todavia, o fato de sua irregularidade formal, mas desde que de boa-fé, pode surtir efeitos e por consequência gerar efeitos para com o inventário.

Para dar validade ao contrato o cessionário deve promover o inventário. A cessão o legitima a isso, ressalvando-se que não tendo adquirido 100% dos direitos, os herdeiros devem participar com ele do inventário e partilha, para que cada qual receba o que lhe vai caber por direito. Por outro lado, tendo se tornado o único sucessor, com a aquisição da totalidade dos direitos hereditários, adjudicará os bens, sem necessidade de nova assinatura daqueles que lhe cederam, por força da escritura pública pelo qual houve tais direitos. 

Com a adequada cessão de direitos hereditários, poderá o comprador, portando o formal de partilha proceder com a regularização dos imóveis no Cartório, fato este que ensinamos em profundidade no Curso sobre Regularização e venda de imóveis dentro do inventário.

 

Prof. do Portal Carreira do Advogado

AUTOR

Elyselton Farias

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