Ninguém casa pensando em separar. Pelo contrário: na maioria das vezes, os planos são de construir muitas coisas juntos. Mas, para alguns, o momento do divórcio chega e, dependendo do regime de bens do casal, vem a divisão dos bens e das dívidas.
Casar e comprar a casa própria, ainda são, com certeza, o sonho da maioria das pessoas. Contudo, o sonho pode acabar virando um verdadeiro pesadelo quando o ex-casal, além de ter que lidar com as angústias de um divórcio, ainda possuem um longo contrato de financiamento imobiliário com uma instituição financeira e tem que lidar com a divórcio e a divisão de bens financiados.
As aquisições imobiliárias realizadas mediante financiamento bancário são realizadas em uma transação conjunta entre o vendedor, o comprador e o agente financiador da compra e venda, sob a égide da Lei 9.514/97.
Nesta modalidade, o adquirente realiza um contrato de empréstimo (mútuo), tomando os recursos financeiros para pagamento do preço do bem. No mesmo ato, é efetuada a transmissão da titularidade do imóvel ao comprador, e o consequente oferecimento da propriedade sobre este, em garantia fiduciária, ao mútuo celebrado com o agente financeiro. Ou seja, embora titular do imóvel, o mutuário não pode dispor, dele, em vista do gravame realizado.
Assim, o casal possuirá a titularidade do imóvel, contudo, atrelada a uma obrigação contratual originada do mútuo celebrado com o agente financeiro. De fato, o imóvel poderá ser partilhado, porém, agregados a ele, os encargos assumidos na sua aquisição.
O regime da comunhão parcial de bens é o mais utilizado, ou seja, aquele que dispõe que os bens adquiridos na constância do casamento pertencem a ambos. Há no regime da comunhão parcial de bens uma presunção de que todo o patrimônio adquirido após a união se deu em razão do esforço comum do casal, independentemente da demonstração de que um dos cônjuges contribuiu para a sua aquisição ou não. Nesse caso, presume-se que o outro colaborou para a formação do patrimônio, ainda que de forma indireta, presunção esta que só pode ser afastada diante da comprovação da aquisição do bem por esforço exclusivo de um dos cônjuges ou convivente.
Da mesma forma que o patrimônio é partilhado entres os ex-cônjuges ou companheiros, as dívidas contraídas por eles durante o casamento/convivência presumem-se revertidas em prol da família e também devem ser divididas igualmente entre eles, mas desde que referentes ao patrimônio comum, como é o caso das parcelas do imóvel financiado, que devem ser pagas por ambas as partes mesmo após a extinção do vínculo conjugal.
Na hipótese do imóvel financiado, para que se efetive a partilha, deve se levar em conta o valor atribuído ao bem, pelo mercado, da época da separação, e não a soma das parcelas pagas do financiamento. Deve-se a isso, a variação de seu valor, com o decorrer dos anos, seja na sua valorização através da realização de benfeitorias, seja na sua desvalorização por qualquer deterioração que possa lhe ocorrer. Assim, o valor do bem será calculado sobre o seu valor de mercado, debitado, deste, o saldo devedor contratado junto ao agente financeiro, tudo apurado à data da separação.
Nestas hipóteses, o acordo entre as partes é o melhor cenário. Neste, uma das partes indeniza o ex-cônjuge na parte que lhe cabia, no saldo apurado, e assume a dívida ainda pendente, arcando com o pagamento de suas parcelas, junto ao agente financeiro, o qual poderá realizar uma nova análise de crédito daquele que vier a responder, isoladamente, pelos encargos do contrato.
Todavia, em não sendo possível, a celebração de um acordo entre os ex-cônjuges, a solução poder se dar através do rateio da dívida, assumindo cada qual o seu percentual e os encargos da responsabilidade do financiamento. Após a quitação, caso desejem, poderá ser feita a venda do imóvel com a consequente divisão do montante apurado.
Negando-se o banco à transmissão dos bens e direitos sobre o imóvel, as partes podem deixar no nome de ambos perante o banco, averbando a partilha na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis – que, contudo, não isenta em relação ao banco e os impossibilita de contrair novo financiamento.
Há, ainda, a hipótese na qual nenhum dos dois cônjuges queira, ou possua meios para assumir, isoladamente, a dívida contraída junto ao agente financeiro. Neste caso, a solução poderá se dar através da venda do imóvel, no estado em que se encontra, transferindo assim, o financiamento imobiliário para terceiro, o qual será avaliado pelo agente financeiro, sobre a sua capacidade na assunção das obrigações contratuais.
Se nenhuma das anteriores for possível, como ambos os cônjuges permanecem responsáveis e o imóvel é a própria garantia do financiamento, havendo falta de pagamento é possível o início do procedimento para leilão público.
Destarte, existe ainda a problemática da possibilidade de partilha do imóvel financiado adquirido exclusivamente por um dos cônjuges antes do casamento.
Ora, de um lado tem-se a individualidade do imóvel, já que adquirido de forma exclusiva antes do casamento. Por outro lado, tem-se o vencimento e adimplemento das parcelas decorrentes do financiamento do imóvel particular na constância do casamento, e, aqui, tem-se o esforço comum do casal presumido.
Adquirido bem mediante financiamento é preciso identificar o número de prestações quitadas durante a vigência da união. É esta a fração do bem a ser partilhado. Não se leva em conta o montante desembolsado, mas a percentagem do bem adquirido. Ficando um com o bem, o outro deve perceber o valor correspondente à metade da fração que foi paga durante o período de convívio, proporcionalmente ao número de parcelas pagas.
Perceba-se que ambos autores concordam que havendo aquisição de imóvel financiado exclusivamente por um dos cônjuges antes do casamento é comunicável a parte do financiamento adimplida na constância do casamento.
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Prof. do Portal Carreira do Advogado
AUTOR
Elyselton Farias
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Excelente artigo, esclarecedor de muitas dúvidas.
Obrigado Dr. Geneci.
Achei interessante a informação de que se pode averbar a partilha do imóvel financiado.
Olá, bom dia. Excelente artigo, porém estou cursando qui
Olá, bom dia. Excelente artigo, porém estou no quinto semestre.
Artigo excelente! Obrigada!
Obrigado por acompanhar e recomendar o nosso trabalho do Portal Carreira do Advogado Dra. Célia.
Professor Elyselton, achei o artigo muito esclarecedor. Gostaria de agradecer pela publicação, pois estava exatamente com essas dúvidas nesse momento.
Gostaria de fazer uma pergunta pertinente ao tema apresentado: “É possível, por intermédio de pacto antenupcial, acordar que as parcelas do imóvel financiado exclusivamente por uma das partes, e quitadas durante o casamento, no caso de divórcio, que a fração proporcional ao período de convivio, não sejam partilhadas, fique apenas para o cônjuge que fez o financiamento ?”
Obrigada
Ótimo artigo, objetivo esclarecedor. Gratidão. Sucesso sempre. Abraço.
Obrigado Dr. Alcindo!
Excelente artigo.
😊👏🏻👏🏻
Artigo excelente mesmo. Parabéns Dr. Elyselton.
👏🏻👏🏻
Este tema é sempre recorrente no direito de família e pouco esclarecimento tenho visto quanto a procedimentos em casos de financiamentos de imóveis. Obrigada pelo artigo.
Obrigado por acompanhar e recomendar o nosso trabalho do Portal Carreira do Advogado Dra. Adriana.
Maravilhoso conteúdo, cada dia aprendo mais com você Doutor .
Obrigado por acompanhar e recomendar o nosso trabalho do Portal Carreira do Advogado Dra. Hayane.
Muito bom!
Boa parte dos processo observei a divisão pelo montante de parcelas quitadas, sem acrescer a valoração do imóvel. Ainda que atualizada a parcela, dificilmente se aproxima do valor real de mercado.
Grato por sua postagem!
Muito bom artigo. Esclarecedor.
Obrigado Dra. Mônica 🙂
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Excelente. Analisou, com precisão, todas as alternativas fáticas. Parabéns, como sempre.
Excelente artigo, dr Elyselton!!!
Parabéns!
Olá bom dia Dr. Elyselton!
Obrigada por compartilhar o seu conhecimento.
Esclarecedor o artigo. Ainda existe controvérsias na partilha de imovel financiado. Obrigado.
Gostaria de receber mais informações sobre divisão de imóveis financiados com ex companheiro
Excelente artigo prof. Mário!
Qual obra do gênero o sr. recomendaria para se aprofundar mais nesse assunto? Obgdo!
Excelentes esclarecimentos que nos auxiliam no enfrentamento de casos. Na analise da primeira hipótese, um dos cônjuges compra e/ou cede seus direitos à meação sobre os direitos aquisitivos do bem financiado, com pagamento que lhe fará o outro cônjuge, ensejando partilha desigual, pergunta-se haverá a incidencia do chamado ” imposto de reposição “.? e a quem cabe recolher tal imposto o municipio ou o estado ? Nessa hipótese trata-se do ITBI?
O material apresentado é excelente e esclarece bastante.