A retificação de registro imobiliário se apresenta como medida eficaz para a correção de uma matrícula que não reflete a realidade do imóvel registrado, seja porque houve alterações em suas divisas, ou porque há qualquer outro erro material no registro.

Retificar significa corrigir. A retificação de registro é um procedimento que pode ser judicial (feito perante um Juiz) ou extrajudicial (feito diretamente no Cartório de Registro de Imóveis) e que tem como finalidade a correção de erros, omissões e imperfeições que, porventura, existam na descrição do imóvel ou nos dados das pessoas que constam no registro.

A Lei n° 6015/73 (Lei de Registros Públicos – “LRP”) regulamenta a matéria e assegura o direito da retificação do registro público àquele que for prejudicado. Confira-se o artigo 212 da LRP:

Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.

Na OMISSÃO, falta elemento relevante, previsto em lei, seja porque não indicado no título, seja porque excluído ao ser feito o lançamento imobiliário. Na IMPRECISÃO, o lançamento contém os dados essenciais, mas parte dele não caracteriza suficientemente o negócio jurídico ou os elementos objetivos e subjetivos relacionados ao direito real, exigidos em lei. O conceito de verdade, ao qual o artigo se refere e tem haver com a perfeita consonância entre o negócio jurídico declarado, a intenção de seus signatários e a realidade consubstanciada no respectivo instrumento. No momento do registro, a verdade se refere ao imóvel ou ao direito real pertinente, em perfeito ajuste com a exigência legal.

A LRP menciona os três procedimentos possíveis para a retificação de um registro imobiliário. São eles: (1) a retificação pelo próprio Oficial do Cartório de Registro de Imóveis (“CRI”), caso se trate de erro material evidente; (2) a retificação por processo administrativo, caso não ocorra impugnação fundamentada por algum confrontante; e (3) a retificação por ação judicial.

O artigo 213, §1°, da LRP, autoriza o próprio Oficial do Cartório a promover a retificação de erro evidente existente no registro. O Oficial, entretanto, não poderá agir de ofício. Sendo assim, sempre deverá haver o requerimento do interessado para que seja promovida qualquer retificação.

Nos casos de erro material evidente, como o que resultar de simples equívoco na tomada de um nome ou de um número, que figure certo no título apresentado e na matrícula ou registro anterior. No caso de erro do título, mediante averbação de novo título, retificador do primeiro, que as partes apresentem ao oficial para esse fim o respectivo requerimento.

Verifica-se, assim, que o procedimento para a retificação de registro pelo próprio Oficial só se dá em casos bem específicos, em que não haveria qualquer ameaça aos interesses de terceiros. E é justamente para se preservar os interesses dos terceiros que o Oficial, em hipótese alguma, poderá realizar a retificação do registro que implique a alteração das divisas do imóvel.

Em continuidade , o artigo 213, §1°, da LRP, menciona, ademais, que a retificação poderá ser realizada por procedimento administrativo, cujo trâmite se dará pela Corregedoria Permanente do cartório.

Se a retificação pretendida implicar a alteração das divisas ou da área do imóvel, o Juiz Corregedor determinará, necessariamente, a citação de todos os confrontantes e do alienante do imóvel (artigo 213, § 2°, da LRP).

Após as manifestações dos confrontantes e do alienante, o Ministério Público também deverá se manifestar, conforme exige o artigo 213, § 3°, da LRP. Caso haja alguma impugnação fundamentada, seja dos confrontantes, seja do Ministério Público, o Juiz Corregedor remeterá o interessado às vias ordinárias. O interessado terá que ingressar, então, com uma ação judicial para tentar obter a retificação desejada (artigo 213, § 4°, da LRP).

Pode ocorrer, porém, do Juiz Corregedor entender que não há qualquer impugnação fundamentada ao pedido e, por essa razão, deferir a retificação, através de sentença. Seja ou não deferida a retificação, cumpre ressaltar que, mesmo no procedimento administrativo, as partes terão o direito de apelar, sendo recebido o recurso em seu duplo efeito (suspensivo e devolutivo) (artigo 213, § 5°, da LRP).

Por fim, o terceiro modo para se alcançar a retificação de um registro consiste no ajuizamento de uma ação judicial que tramitará perante a Vara Cível da Comarca em que está localizado o imóvel e terá seu processamento pelos artigos 282 e seguintes do Código de Processo Civil (procedimento ordinário).

O ajuizamento da ação será necessário quando ocorrer, no processo administrativo, impugnação fundamentada ao pedido (artigo 213, § 4°, da LRP), ou se a parte optar diretamente pelas vias ordinárias (artigo 216 da LRP).

Dados os três procedimentos de retificação de registro imobiliário, com as suas peculiaridades e limitações, conclui-se que apenas dois deles são competentes nos casos de alteração das divisas do imóvel, quais sejam, o procedimento administrativo e o procedimento judicial.

Os documentos indispensáveis para o requerimento de retificação de um registro público imobiliário são:

• Requerimento do interessado;
• Planta e Memorial descritivo do imóvel, assinado por um profissional habilitado;
• ART (Anotação de Responsabilidade Técnica);
• Assinatura dos confrontantes do imóvel na planta.

Considerando que os registros públicos imobiliários guardam a presunção de veracidade da titularidade, a LRP visou resguardar, ao máximo, o direito de terceiros, para que estes não sejam prejudicados por quaisquer fraudes. Portanto, quando um imóvel sofre alterações em suas divisas, a LRP prevê a necessidade de citação de todos os confrontantes, seja por processo administrativo, seja por processo judicial.

Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, para se manifestar em quinze dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou, ainda, por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis, pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la.

Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado transação amigável para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das partes, hipótese em que remeterá o interessado para as vias ordinárias.

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