Usucapião é o direito que o indivíduo adquire em relação à posse de um bem móvel ou imóvel em decorrência da utilização deste por determinado tempo, contínuo e incontestadamente. A usucapião nada mais é que uma aquisição originária de propriedade, e como tal, todas as possíveis máculas anteriores do imóvel são descartadas.

Em razão das inconsistências imobiliárias em nosso país, a Usucapião é um dos institutos mais famosos e utilizados no Direito brasileiro, gerando sempre grandes lucros para os advogados que nesta seara atuam.

Para que esse direito seja reconhecido emerge como necessário que sejam atendidos os pré-requisitos básicos determinados na lei: O possuidor que quer pedir a usucapião, esteja com intenção de ser dono, explorando o bem sem subordinação a quem quer que seja, com exclusividade, como se proprietário fosse; Que a posse não seja clandestina, precária ou mediante violência; Que seja então, posse de forma mansa, pacífica e contínua pelo respectivo lapso temporal.

O papel ativo dos tribunais fez a advocacia dos últimos anos passar por uma série de transformações. A lei segue seus rumos atrelada aos entendimentos Jurisprudenciais. Sem dúvida alguma a Jurisprudência ao lado da legislação forma a principal fonte de Direito e base de 90% das teses contidas nas petições iniciais de Usucapião. Como forma de auxiliar os Excelentíssimos (as) trago algumas teses consolidadas na seara da Usucapião.

1 – Os bens integrantes do acervo patrimonial de sociedades de economia mista sujeitos a uma destinação pública equiparam-se a bens públicos, sendo, portanto, insuscetíveis de serem adquiridos por meio de usucapião.

2 – Os registros de propriedade particular de imóveis situados em terrenos de marinha não são oponíveis à União. (Súmula n. 496/ STJ) (Tese julgada sob o rito do art. 543-C do CPC/73 – TEMA 419).

3 – O imóvel vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação – SFH, porque afetado à prestação de serviço público, deve ser tratado como bem público, não podendo, pois, ser objeto de usucapião.

4 – É possível reconhecer a usucapião do domínio útil de bem público sobre o qual tinha sido, anteriormente, instituída enfiteuse, pois, nessa circunstância, existe apenas a substituição do enfiteuta pelo usucapiente, não havendo qualquer prejuízo ao Estado.

5 – As concessões de terras devolutas situadas na faixa de fronteira, feitas pelos Estados, autorizam, apenas, o uso, permanecendo o domínio com a União, ainda que se mantenha inerte ou tolerante, em relação aos possuidores. (Súmula n. 477/STF).

6 – A posse decorrente do contrato de promessa de compra e venda de imóvel não induz usucapião, exceto se verificada a conversão da posse não própria em própria, momento a partir do qual o possuidor passa a se comportar como se dono fosse.

7 – O contrato de promessa de compra e venda constitui justo título apto a ensejar a aquisição da propriedade por usucapião.

8 – O interesse jurídico no ajuizamento direto de ação de usucapião independe de prévio pedido na via extrajudicial. REsp 1.824.133-RJ, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 11/02/2020, DJe 14/02/2020.

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9 – É relativa a presunção de hipossuficiência do autor em ação de usucapião especial urbana e, por isso, é ilidida a partir da comprovação inequívoca de que o autor não pode ser considerado “necessitado” nos termos do parágrafo único do art. 2º Lei n. 1.060/1950. REsp 1.517.822-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, por unanimidade, julgado em 21/2/2017, DJe 24/2/2017.

10 – Possui interesse de agir para propor ação de usucapião extraordinária aquele que tem a propriedade de veículo registrado em nome de terceiros nos Departamentos Estaduais de Trânsito competentes. REsp 1.582.177-RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, por unanimidade, julgado em 25/10/2016, DJe 9/11/2016.

11 – Não há prejudicialidade externa que justifique a suspensão da demanda possessória até que se julgue a ação de usucapião. A posse é fato, podendo estar dissociada da propriedade. Por conseguinte, a tutela da posse pode ser eventualmente concedida mesmo contra o direito de propriedade. As demandas, possessória e de usucapião, não possuem, entre si, relação de conexão ou continência.STJ. 3ª Turma. AgInt na PET na Pet 14017/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 12/04/2021.

12 – Se forem preenchidos os requisitos do art. 1238 do CC/2002, a pessoa terá direito à usucapião extraordinária e o fato de o imóvel em questão não atender ao mínimo dos módulos urbanos exigidos pela legislação municipal para a respectiva área (dimensão do lote) não é motivo suficiente para se negar esse direito, pois não há na legislação ordinária própria à disciplina da usucapião regra que especifique área mínima.

Para que seja deferido o direito à usucapião extraordinária basta o preenchimento dos requisitos exigidos pelo Código Civil, de modo que não se pode impor obstáculos, através de leis municipais, para impedir que se aperfeiçoe, em favor de parte interessada, o modo originário de aquisição de propriedade.
STJ. 2ª Seção. REsp 1667842/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 03/12/2020 (Tema 985 – Repetitivo).

13 – O instituto do usucapião urbano, previsto no art. 183 da Constituição Federal, também se aplica a apartamentos em condomínios residenciais, e não apenas a lotes urbanos. STF. Plenário. RE 305416, Rel. Min. Marco Aurélio, julgado em 31/08/2020.

14 – Para o STJ, a separação de fato de um casal é suficiente para cessar a causa impeditiva da fluência do prazo prescricional prevista no art. 197, I, do CC. Logo, estando o casal separado de fato, é possível iniciar a contagem do prazo para a prescrição aquisitiva do imóvel (usucapião). Desse modo, a constância da sociedade conjugal, exigida para a incidência da causa impeditiva da prescrição extintiva ou aquisitiva (art. 197, I, do CC/2002), cessará não apenas nas hipóteses de divórcio ou de separação judicial, mas também na hipótese de separação de fato por longo período, tendo em vista que igualmente não subsistem, nessa hipótese, as razões de ordem moral que justificam a existência da referida norma.
STJ. 3ª Turma. REsp 1693732-MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 05/05/2020 (Info 671).

A ação de Usucapião é uma das mais importantes na seara cível. As irregularidades urbanas de nosso país propiciam um cenário ideal para presença dessa ação em praticamente todas as comarcas do Brasil. Se você desejar ser um bom advogado civilista, com certeza deve conhecer em profundidade a Usucapião.

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