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Usucapião é o direito que o indivíduo adquire em relação à posse de um bem móvel ou imóvel em decorrência da utilização do bem por determinado tempo, contínuo e incontestadamente. A usucapião nada mais é que uma aquisição originária de propriedade, e como tal, todas as possíveis máculas anteriores do imóvel são descartadas.

Em razão das inconsistências imobiliárias em nosso país, a Usucapião é um dos institutos mais famosos e utilizados no Direito brasileiro, gerando sempre grandes lucros para os advogados que nesta seara atuam. Faço sempre menção que todo advogado civilista deve conhecer em profundidade o instituto da Usucapião, pois certamente em dado momento de sua carreira irá deparar-se com o mesmo.

O Código de Processo Civil, em seu artigo 1.071, acrescentou o artigo 216-A à Lei 6.015 (Lei de Registros Públicos), disciplinando a possibilidade da Usucapião Extrajudicial. Em suma, ante a inexistência de lide sob o imóvel a usucapir, havendo acordo entre o proprietário e possuidor, será plenamente possível utilizar-se da Usucapião Extrajudicial com os requisitos que abaixo passo a delinear:

1 – Posse inconteste nos moldes em lei definido para respectiva espécie de Usucapião a pleitear.

2– ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias.

3 – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes; ( Realizada por profissional competente)

4 – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;  ( Um dos requisitos básicos da possibilidade de Usucapião Extrajudicial é a inexistência de Lide, sendo o presente documento o responsável por demonstrar este fato.)

5 – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

6 – Realização perante um Cartório de registro de Imóveis da comarca do Imóvel Usucapiendo.

O início do procedimento, com base em uma ata notarial lavrada por Tabelião de Notas que esteja sediado na circunscrição em que localizado o imóvel, além de representar uma inovação prevista pelo art. 384 do novo Código de Processo Civil, constitui, no contexto da usucapião extrajudicial, o instrumento legal que tem por finalidade fazer prova documental de atos e fatos que ocorreram ou estejam ocorrendo e sejam passíveis de percepção e consignação pelo Notário. Assim, no procedimento extrajudicial da usucapião, a ata notarial será instrumento capaz de atestar o tempo de posse do requerente e de toda a cadeia possessória que configure o direito à aquisição da propriedade imobiliária pela usucapião. Isso não retira, entretanto, a responsabilidade dos declarantes (detentor da posse, advogado, profissional habilitado, confrontantes e demais detentores de direitos reais), a exemplo do que ocorre na retificação imobiliária.

Leitura recomendada: Documentações para uma Ação de Usucapião Extraordinária

Além da ata notarial, incumbe ao requerente instruir o pedido com planta e memorial descritivo que deverão estar assinados pelo profissional habilitado, pelos titulares de direitos reais e de outros direitos constantes da matrícula imobiliária do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis que lhe sejam confinantes.

O procedimento será desenvolvido sob orientação do Oficial de Registro de Imóveis, dispensada intervenção do Ministério Público ou homologação judicial, observando, entretanto, todas as cautelas adotadas na via judicial, como a ciência dos confrontantes, dos titulares de domínio, de terceiros interessados, assim como dos entes públicos (União, Estados, Distrito Federal e Municípios).

O Registrador protocolará o requerimento e lavrará uma autuação, indicando as peças apresentadas, numerando-as e reunindo tudo em um auto de procedimento. Cabe salientar o regime de exceção da contagem do prazo de prenotação do pedido no protocolo do Ofício Imobiliário, a qual deve ser prorrogada até o final do procedimento, com o acolhimento ou a rejeição do pedido.

O princípio da publicidade é um dos alicerces da atividade registral imobiliária. Assim, para garantir a segurança jurídica dos negócios imobiliários, sugere-se que seja procedida uma averbação noticiando o procedimento na matrícula ou junto à transcrição do imóvel, para a produção do efeito erga omnes quanto ao conhecimento acerca da tramitação do feito

O § 2º do novo art. 216-A da Lei de Registros Públicos institui a notificação – pessoal ou postal – para a manifestação do consentimento expresso dos titulares de direitos reais ou de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes.

A exemplo do que ocorre na retificação administrativa, o § 4º do art. 216-A da LRP reserva ao Registrador de Imóveis a elaboração de edital destinado à ciência de terceiros eventualmente interessados, para a publicação que será custeada pelo requerente. As manifestações de todos os entes públicos e confinantes, bem como o edital, têm prazo de 15 dias. Transcorrido o prazo da última diligência sem que ocorra impugnação, o Oficial do Registro de Imóveis registrará a aquisição da propriedade imobiliária em nome do possuidor requerente.

De acordo com o § 6º do art. 216-A da LRP, depois de transcorridos os prazos fixados, de realizadas as diligências necessárias e achando-se em ordem a documentação, com a concordância expressa dos titulares de direitos sobre o imóvel usucapiendo e sobre os imóveis confinantes, o oficial estará autorizado a registrar a aquisição imobiliária por força da usucapião extrajudicial.

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