A promessa de compra e venda é um tipo de contrato preliminar que tem como objetivo a realização de um contrato futuro de compra e venda. Embora alguns o chamam de compromisso de compra e venda ou pré-contrato, quando celebrado corretamente, é válido para todas as partes envolvidas, com uma pessoa obrigada a vender e outra obrigada a comprar.
Esse tipo de contrato preliminar implica em uma obrigação mútua de contrair o contrato definitivo. No entanto, permite que ambas as partes tenham a opção de se arrepender e não seguir adiante com a transação. Nesse caso, a parte que descumprir o contrato poderá ser responsabilizada pelas consequências da inexecução culposa.
A promessa de compra e venda deve conter todos os requisitos essenciais do contrato principal que será celebrado, exceto quanto à forma. Caso contrário, o contrato preliminar não terá validade. No entanto, é comum que existam lacunas nesse tipo de contrato, e essas lacunas poderão ser preenchidas posteriormente no contrato definitivo ou até mesmo em processos judiciais.
A promessa de compra é um tipo de contrato em que o vendedor se obriga a outorgar a escritura pública definitiva após o pagamento acordado e o comprador se obriga a realizar o pagamento. Caso o vendedor se recuse a outorgar a escritura pública, o comprador pode recorrer à ação de adjudicação compulsória para que o juiz determine a outorga da escritura em forma de carta de adjudicação.
É importante que o comprador prove o pagamento integral do preço e que o vendedor esteja em mora. Essa ação tem como objetivo obter uma decisão judicial que substitua a outorga da escritura definitiva do imóvel. Os critérios para a formação de um direito real relativo ao imóvel são a promessa de compra e venda firmada e a ausência de pacto de arrependimento entre as partes. O foro competente para julgamento é o da situação do imóvel e, se for incompetente, pode ser declinado de ofício.
Quanto ao rito a ser seguido, as ações de adjudicação compulsória fundadas em contratos de promessa de compra e venda de imóveis adota-se o rito sumário, independentemente do valor atribuído à causa. Aplicação dos artigos 16 e 22 do Decreto lei, de 1937 c/c os artigos 1.418 do vigente Código Civil e 275, II, alínea h do CPC .
Na prática os exemplos mais comuns de situações que ensejam adjudicação compulsória são quando o vendedor se recusar a providenciar lavratura da escritura transferindo o imóvel, mesmo diante do cumprimento da contraprestação pelo comprador; Se o vendedor falecer sem realizar a outorga da escritura definitiva; Se o vendedor não puder ser localizado para realizar a outorga; Se o comprador, mesmo tendo realizado a aquisição do bem, não cooperar para a lavratura da escritura, causando transtornos ao vendedor, pois este permanece sendo responsável pelo imóvel (por exemplo, em relação às obrigações tributárias) enquanto sua propriedade não for formalmente transferida.
Todavia, a quitação integral do preço é pressuposto indispensável para a ação poder prosperar, pois, sem a prova do pagamento, carece o autor da execução específica, logo, enquanto não houver integralizado o pagamento, não estará adimplida a obrigação do comprador que, não poderá exigir a escritura.
Consoante o artigo 189 do Código Civil, violado o direito, nasce a pretensão para o seu titular, a qual é extinta, entre outras razões, pelo decurso de certo período de tempo. Esse lapso é denominado prescrição ou prazo prescricional. A pretensão, nada mais é do que o poder de exigir certa prestação de outrem.
O prazo prescricional existe, para que haja segurança jurídica nas relações. Todavia, em algumas situações excepcionais o exercício do direito de ação não se encontra subordinado a qualquer lapso prescricional. É dizer, há ações que são imprescritíveis, como, v. g., aquelas que têm por objeto os direitos da personalidade, bem como as denominadas.
Entre essas exceções encontra-se a denominada ação de adjudicação compulsória, que tem natureza constitutiva, visto que objetiva a consolidação de um direito real, que emerge do compromisso de compra e venda, cujo preço tenha sido integralmente quitado pelo promitente comprador.
Logo, temos que a ação de adjudicação compulsória é imprescritível, todavia, o advogado deve permanecer atento, após o ajuizamento da mesma, visto que estará sujeito aos prazos previstos no Código de Processo Civil, para cada rito processual, afim de que não haja prejuízo para o seu cliente.
A adjudicação compulsória, tem o condão de obrigar um promitente vendedor a realizar a assinatura da escritura definitiva de um imóvel, documento este necessário para que o adquirente possa efetivamente se tornar proprietário daquele bem, uma vez que legalmente é considerado proprietário aquele que tem seu nome devidamente registrado no cartório de registro geral de imóveis.
Este ato perfeito, o de ter o nome no registro de imóveis, muitas vezes não acontece pois em certos casos, a parte acaba comprando um imóvel, paga as prestações avençadas na promessa de compra e venda e acaba não realizado o registro dele, seja por dificuldades financeiras ou porque o vendedor simplesmente sumiu ou faleceu, neste ponto temos que aquele “proprietário” por hora tem apenas a posse do bem.
Vender um imóvel em estado de posse, desvaloriza o próprio bem, uma vez que não garante que terceiros possam reclamar qualquer direito que alegue ter sobre aquele.
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Pode requerer adjudicação compulsória em processo de inventário ? Ou somente requerer a expedição de alvará para lavratura de escritura pública
Pode sim…já peticiona no inventario informando o juiz, com os dados do comprador, para o formal de partilha já sair no nome do comprador
É o que pretendo fazer futuramente . Foi ótimo ler seu artigo pois acendeu várias luzes .
Agradeço a colaboração.
A.tt
Regina Celi Caputo
Tenho um caso pra resolver e vou entrar com esta ação. O cliente localizou o recibo de quitação .
Muito grato pelas informações,,, abraços!!
Comprei um imóvel só que o vendedor faleceu mas deixou herdeiros como proceder pra ajuizar uma adjudicação compulsória?
Verificar se há inventário aberto ou não e entrar com a adjudicação compulsória ou contra todos os herdeiros ou contra o inventariante. Fique atento aos vídeos que iremos publicar nos próximos dias em nosso canal do youtube.
Estou trabalhando numa ação de adjudicação. Excelente conteúdo, parabéns!
Ótima orientação
Esse é um campo do direito muito bom. Já mito há alguns anos e tem um excelente retorno financeiro.
Matéria excelente, obrigado!
Excelente artigo, muito obrigada!
Muito bom, parabéns professor!!!
Parabéns pelo texto
Ótimo artigo, obrigado por aprimorar meu conhecimento nesta área.
muito bom o artigo, estou justamente trabalhando num caso assim. grata
Excelente artigo, parabéns.
se existe promessa de compra e venda e inadimplemento de lado a lado, do comprador o pagamento de valor e do vendedor a transferência, há possibilidade de eventual usucapião do comprador, pelo transcurso de 10 anos do exercício da posse?
Carlos, entendo que você quis dizer adimplemento ao invés de inadimplemento. Se for esse o caso, no exemplo acima cabe a Adjudicação Compulsória, pois como diz o própio artigo, a Ação é imprescritível. Espero ter ajudado
Excelente artigo, e esse assunto muito me interessa pois tenho um imóvel nessas condições, recebido por herança.
O vendedor faleceu e desconheço seus herdeiros. O imóvel foi adquirido há mais de 40 anos, tenho quase todos os comprovantes de pagamento, alguns extraviaram. Tenho contrato registrado em cartório, e meu nome na matrícula, na posse do imóvel.
É possível adjudicação extrajudicial?
Excelente texto.
Está de parabéns o autor. Muito obrigado pela presente exposição de conhecimento
Excelente artigo sobre Adjudicação Compulsória de imóveis. Meus parabéns ao autor, vez que muito clara a exposição.
E no caso de cessão de direitos hereditários, cabe adjudicação compulsória? A pessoa comprou, pagou, o herdeiro vendedor faleceu. Tem outros credores se habilitando e o processo não anda. O juiz diz que só quando da partilha, fará constar o direito do comprador. Mas os demais herdeiros do de cujus principal não tem dinheiro pra tocar o inventário, são todos idosos, e a coisa vai se estendendo.
os vendedores morreram e a compradora também faleceu; o imovel foi deixado em testamento p um sobrinho, houve inventario da compradora e testamento resolvido, como nao tinha escritura o Cartorio de imoveis não registrou o testamento; alias o registro no cartorio esta em nome dos vendedores falecidos. não se sabe o paradeiro dos herdeiros dos vendedores falecidos. seria AC por edital?
Uma pergunta: pode ser feito extrajudicialmente? E se o imóvel não tiver matrícula nem transcrição, só judicialmente?