Casar e comprar a casa própria, é com certeza o sonho da maioria das pessoas. Contudo, o sonho pode acabar virando um verdadeiro pesadelo quando o ex-casal, além de ter que lidar com as angústias de um divórcio, ainda possuem um longo contrato de financiamento imobiliário com uma instituição financeira. As aquisições imobiliárias realizadas mediante financiamento bancário são realizadas em uma transação conjunta entre o vendedor, o comprador e o agente financiador da compra e venda, sob a égide da Lei 9.514/97.
Nesta modalidade, o adquirente realiza um contrato de empréstimo (mútuo), tomando os recursos financeiros para pagamento do preço do bem. No mesmo ato, é efetuada a transmissão da titularidade do imóvel ao comprador, e o consequente oferecimento da propriedade sobre este, em garantia fiduciária, ao mútuo celebrado com o agente financeiro. Ou seja, embora titular do imóvel, o mutuário não pode dispor, dele, em vista do gravame realizado.
Assim, o casal possuirá a titularidade do imóvel, contudo, atrelada a uma obrigação contratual originada do mútuo celebrado com o agente financeiro. De fato, o imóvel poderá ser partilhado, porém, agregados a ele, os encargos assumidos na sua aquisição.
O regime da comunhão parcial de bens é o mais utilizado, ou seja, aquele que dispõe que os bens adquiridos na constância do casamento pertencem a ambos. Há no regime da comunhão parcial de bens uma presunção de que todo o patrimônio adquirido após a união se deu em razão do esforço comum do casal, independentemente da demonstração de que um dos cônjuges contribuiu para a sua aquisição ou não. Nesse caso, presume-se que o outro colaborou para a formação do patrimônio, ainda que de forma indireta, presunção esta que só pode ser afastada diante da comprovação da aquisição do bem por esforço exclusivo de um dos cônjuges ou convivente.
Da mesma forma que o patrimônio é partilhado entres os ex-cônjuges ou companheiros, as dívidas contraídas por eles durante o casamento/convivência presumem-se revertidas em prol da família e também devem ser divididas igualmente entre eles, mas desde que referentes ao patrimônio comum, como é o caso das parcelas do imóvel financiado, que devem ser pagas por ambas as partes mesmo após a extinção do vínculo conjugal.
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Na hipótese do imóvel financiado, para que se efetive a partilha, deve se levar em conta o valor atribuído ao bem, pelo mercado, da época da separação, e não a soma das parcelas pagas do financiamento. Deve-se a isso, a variação de seu valor, com o decorrer dos anos, seja na sua valorização através da realização de benfeitorias, seja na sua desvalorização por qualquer deterioração que possa lhe ocorrer. Assim, o valor do bem será calculado sobre o seu valor de mercado, debitado, deste, o saldo devedor contratado junto ao agente financeiro, tudo apurado à data da separação.
Nestas hipóteses, o acordo entre as partes é o melhor cenário. Neste, uma das partes indeniza o ex-cônjuge na parte que lhe cabia, no saldo apurado, e assume a dívida ainda pendente, arcando com o pagamento de suas parcelas, junto ao agente financeiro, o qual poderá realizar uma nova análise de crédito daquele que vier a responder, isoladamente, pelos encargos do contrato.
Todavia, em não sendo possível, a celebração de um acordo entre os ex-cônjuges, a solução poder se dar através do rateio da dívida, assumindo cada qual o seu percentual e os encargos da responsabilidade do financiamento. Após a quitação, caso desejem, poderá ser feita a venda do imóvel com a consequente divisão do montante apurado.
Negando-se o banco à transmissão dos bens e direitos sobre o imóvel, as partes podem deixar no nome de ambos perante o banco, averbando a partilha na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis – que, contudo, não isenta em relação ao banco e os impossibilita de contrair novo financiamento.
Há, ainda, a hipótese na qual nenhum dos dois cônjuges queira, ou possua meios para assumir, isoladamente, a dívida contraída junto ao agente financeiro. Neste caso, a solução poderá se dar através da venda do imóvel, no estado em que se encontra, transferindo assim, o financiamento imobiliário para terceiro, o qual será avaliado pelo agente financeiro, sobre a sua capacidade na assunção das obrigações contratuais.
Se nenhuma das anteriores for possível, como ambos os cônjuges permanecem responsáveis e o imóvel é a própria garantia do financiamento, havendo falta de pagamento é possível o início do procedimento para leilão público.
Destarte, existe ainda a problemática da possibilidade de partilha do imóvel financiado adquirido exclusivamente por um dos cônjuges antes do casamento.
Ora, de um lado tem-se a individualidade do imóvel, já que adquirido de forma exclusiva antes do casamento. Por outro lado, tem-se o vencimento e adimplemento das parcelas decorrentes do financiamento do imóvel particular na constância do casamento, e, aqui, tem-se o esforço comum do casal presumido.
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Adquirido bem mediante financiamento é preciso identificar o número de prestações quitadas durante a vigência da união. É esta a fração do bem a ser partilhado. Não se leva em conta o montante desembolsado, mas a percentagem do bem adquirido. Ficando um com o bem, o outro deve perceber o valor correspondente à metade da fração que foi paga durante o período de convívio, proporcionalmente ao número de parcelas pagas, nesse sentido, vejamos a jurisprudência pátria:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RECONHECIMENTO E DISSOLUÇÃO DE UNIÃO ESTÁVEL CUMULADA COM PARTILHA DE BENS. IMÓVEL. VEÍCULO ADQUIRIDO MEDIANTE FINANCIAMENTO. PARTILHA DOS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS DURANTE A CONST NCIA DA UNIÃO. – No regime de comunhão parcial, comunicam-se os bens que sobrevierem ao casal, na constância do casamento, nos termos do artigo 1.658 do Código Civil – “A partilha de imóvel financiado é restrita às parcelas amortizadas durante o período da união, na proporção de 50% para cada parte, ante a presunção absoluta, imposta pelo regime de bens, de que houve esforço comum do casal na aquisição onerosa dele” – Adquirido veículo financiado, na constância da união, manifestando a recorrente seu desinteresse no bem, devem ser-lhe ressarcidas as parcelas efetivamente quitadas até a separação de fato do casal, à proporção de 50%. TJ-MG – Apelação Cível AC 10000212240717001 MG (TJ-MG)
Perceba-se que ambos autores concordam que havendo aquisição de imóvel financiado exclusivamente por um dos cônjuges antes do casamento é comunicável a parte do financiamento adimplida na constância do casamento. Assim, na prática, é prudente a confecção de cálculos para estabelecer o que de fato foi pago durante a União para posterior divisão igualitária.
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Artigo muito bom, parabéns a todos da equipe…
Obrigado Dr. Barbosa.
Excelente artigo! Linguagem clara! Que venham mais como estes para nos acrescentar! Parabéns!
Gostei, muito boa explicação, parabéns!
Gostei do artigo
Muito bom o artigo, obrigada
PROF. BOM DIA!
COMO SEMPRE TODOS OS ARTIGOS PUBLICADOS E QUE LEVAM A VOSSA RUBRICA, REFERENTES AS RESPECTIVAS MATÉRIAS E CONTEÚDOS, SÃO DE EXCELENTES QUALIDADES E, PORTANTO, IRRETOCÁVEIS. MEU ABRAÇO FRATERNO E ESTAMOS JUNTOS. MARÇAL MANAUS/AM (REGIÃO NORTE DO BRASIL).
Muito bom tê-lo conosco Dr. Marçal.
Parabéns. Artigo muito esclarecedor
Tema importante e muito bem esclarecido. 👏🏽👏🏽👏🏽
Muito bom o artigo, pois nos leva ao conhecimento pleno da matéria !!
Olha, sinceramente tenho que tirar o chapel pra vocês viu! Estão de parabéns e, espero tenham sucesso de sobra, pois estamos em um país que está cada dia ficando raro pessoas como vocês. Bons profissionais fazendo bons profissionais. Obrigado!
Excelente artigo.
Muito bem escrito e claríssimo o artigo. Meus parabéns ao Doutor por quem tenho admiração e respeito.
Muito bom o artigo.
Muito bem explicativo o artigo! Parabens!
Ótimo artigo.
Grata.
Irretocável! Gratidão por compartilhar. Sempre aprendo muito e corrobora, ratificando com o que tenho buscado.
Em caso de imóvel financiado adquirido pelo casal antes do casamento, como fica a partilha? É impedimento para que o casal faça o divórcio via cartório? Nenhum dos dois tem condições de pagar a parte devida do outro, pretendem pagar juntos as parcelas, e quando um dos dois puder, compra a parte do outro. Nesse caso, podem fazer o divórcio via cartório sem citar a casa e posteriormente via judicial resolver a questão da casa?
Parabens pelo artigo. Objetivo, claro e direto.
Ótimo artigo!!!
Sucinto e esclarecedor. De grande Valia.
EXCELENTE
Texto objetivo e muito esclarecedor. Parabéns, e obrigada por compartilhar.
Carissimo professor, aproveitando do exemplo dado, ” se um dos divorciandos indeniza o outro , pela cessão de sua meação , haverá portanto uma partilha desigua. Nesse caso podemos dizer que essa transferencia dos direitos aquisitivos ao imóvel financiado foi a título oneroso, que ensejará, portanto, o imposto de reposição. Minha pergunta: o imposto a ser recolhido por essa forma de transmissão, é o ITBI ? recolhido pelo municipio onde se ache localizado o imóvel?
Amanha, dia 30/03 as 14:00 estarei em audiência sobre partilha de uma casa financiada pela CDHU, e esse artigo caiu como uma luva. PARABENS AOS ORGANIZADORES
Muito bom e apropriado o conteúdo, obrigado pela orientação.
Ótimo artigo. Muito esclarecedor!
Excelente artigo, professor, muito obrigada pelo envio.
Excelente artigo, obrigada por compartilhar.
Muito esclarecedor o artigo.
Gostei muito do artigo. Parabens!
Parabéns ! Muito esclarecedor !