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Em um passado próximo compartilhei com a comunidade como você pode ter sua carreira transformada através da utilização do básico (clique aqui para ler o artigo completo), lembre-se sempre, o Básico Transforma.

Existem algumas ações no direito brasileiro que são espécies de parâmetros para advocacia, o pontapé de sua carreira é dado quando de alguma forma você tem o contato com elas. Uma dessas ações é tão importante que seu conhecimento transcende os tempos, transcende a área Jurídica e você advogado DEVE OBRIGATORIAMENTE saber como manejá-la. Centenas de anos atrás os Romanos adotavam um sistema de aquisição de propriedade pelo decurso da posse no tempo, eles chamavam de Usucapio. Os tempos se passaram e a ação mais utilizada no Direito imobiliário é cada vez mais presente na vida da advocacia. Então, se você não sabe manejar uma ação de Usucapião, aprenda o mais rápido possível pois com certeza você vai encontrá-la entre as varas da vida.

A Usucapião é o direito que o indivíduo adquire em relação à posse de um bem móvel ou imóvel em decorrência da utilização do bem por determinado tempo, contínuo e incontestadamente. A usucapião nada mais é que uma aquisição originária de propriedade, e como tal, todas as possíveis máculas anteriores do imóvel são descartadas. Em razão das inconsistências imobiliárias em nosso país, a Usucapião é um dos institutos mais famosos e utilizados no Direito brasileiro, gerando sempre grandes lucros para os advogados que nesta seara atuam. Doutor, tenha em mente que inevitavelmente você irá se deparar com uma ação de Usucapião.  Ao chegar este dia espero que vossa excelência esteja preparado.

Feitas essas considerações tratarei na prática quais as premissas fundamentais que você advogado deve aplicar quando diante de uma Usucapião, até quando em juízo obter êxito em vossa Sentença.

Decifrando a Usucapião:

A primeira coisa a fazer diante de um cliente é conseguir decifrar a possibilidade de uma ação de Usucapião com fundamento no caso concreto. Quando diante dessa situação necessariamente o Doutor deve identificar a existência da posse perseguida e quais as condições da mesma. De onde adveio a posse a regularizar? A posse foi adquirida de boa-fé? A posse foi ininterrupta? Quanto tempo de posse o cliente tem? Existem construções no local? Essa posse deriva de um Inventário? A posse a regularizar é parcial?

A partir dessas perguntas você poderá extrair todos os detalhes necessários para identificar a possibilidade de Usucapião diante do caso de seu cliente. Acima de tudo, tenha a premissa que o cliente quando do êxito da sentença adquirirá a propriedade de forma originária, isso implica que as máculas de outrora não subsistirão. Em outras palavras, é como se a “existência” do imóvel fosse iniciada a partir daquele momento.  A título de exemplo, vejo por muitas vezes os possuidores que adquiriram imóveis há anos atrás, sem muitas vezes nem saber como, enxergarem na Usucapião a única forma de regularização desse imóvel. Acima de tudo a Usucapião é um mecanismo de regularização fundiária urbana.

Identificada a possibilidade de Usucapião diante do caso concreto o próximo questionamento será qual espécie de Usucapião deverá ser utilizada. Para responder essa pergunta você deverá ter em  mãos as respostas para os seguintes questionamentos: 

  1. Há quanto tempo o cliente exerce a posse? 
  2. A posse é de boa-fé? 
  3. Existe um Justo-título? 
  4. Qual a metragem do imóvel? 
  5. O cliente possui outro imóvel registrado em seu nome? 
  6. O cliente utiliza o imóvel para sua moradia? 
  7. O imóvel tem sido utilizado para subsistência econômica do cliente ou de sua família?

Com essas perguntas você efetuará o comparativo entre as hipóteses de Usucapião contidas em nosso ordenamento Jurídico e chegará na adequada para uso.

EspécieDispositivo LegalPrazoCondições Especiais da posse
ExtraordináriaArt.1238, CC.15 anos/ 10 anosNão carece de condições especiais. É a espécie residual de Usucapião. Por lógica, a mais comum.
OrdináriaArt. 1242, CC10 anos/ 05 anosJusto TítuloBoa-Fé
Especial UrbanaArt. 1240, CCArt.183, CF05 anosÁrea de até 250m quadradosNão se possuidor de outro imóvelUtilizar o imóvel para sua moradia
Especial RuralArt. 1239, CCArt. 191, CF05 anosÁrea de até 50 hectaresNão se possuidor de outro imóvelUtilizar o imóvel para sua moradia ou tornando-o produtivo.
FamiliarArt. 1240-A, CC02 anosÁrea de até 250m quadradosNão se possuidor de outro imóvelUtilizar o imóvel para sua moradiaPropriedade anteriormente dividida com ex-cônjuge ou companheiro
ColetivaArt.10, Lei 10.257/01 (Estatuto das cidades05 anosÁrea de até 250m quadrados dividida pelo número total de possuidores.Não serem possuidores de outro imóvel.Utilizar o imóvel para sua moradia.

Procedimento

1 – Passo:

Em posse das informações outrora informadas o Doutor deverá adentrar com a competente espécie de Usucapião perante o juízo de localização do imóvel, apontando no polo passivo da ação o proprietário do bem a usucapir. Quando da ausência ou inexistência de proprietário, poderá ser indicado um dos confrontantes para regularização da situação processual e quando em juízo informar do desconhecimento do proprietário requisitando sua citação por edital.

2 – Passo:

A fundamentação da exordial deve seguir estritamente os parâmetros contidos na espécie a pleitear, demonstrando o exercício da posse como se dono fosse pelo prazo proposto, de forma ininterrupta. Se for o caso, demonstrar o exercício da moradia, função social da propriedade e etc. O valor da causa será o valor venal do imóvel, possuindo como pedido principal o registro do imóvel.

3 – Passo:

Esse é um dos passos fundamentais dentro de uma ação de Usucapião. Quem domina a documentação adequada alcança o sucesso dessa Ação. As provas são divididas em dois grupos: 1 – provas quanto ao imóvel (memorial descritivo da área, justo título de aquisição, CCIR) 2- Provas quanto a posse (IPTU, contas de água, energia, benfeitorias no imóvel e etc). Como não deixaria de ser, preparei uma lista de documentos que serão utilizados:

  • CPF e RG da parte acompanhada de Procuração. 
  • Planta do Imóvel ou em sua ausência documento que esclareça a individualização do bem. 
  • JUSTO TÍTULO, entenda como contrato de compra e venda, promessa de compra e venda, doação e qualquer outro objeto apto a demonstrar a titularidade do bem 
  • Demais documentos Aptos a provar a Moradia no imóvel como comprovantes de pagamento de energia, água e afins. 
  • Comprovantes de pagamento de IPTU 
  • Contrato que demonstre a aquisição do imóvel 
  • Certidão do valor venal do imóvel e certidão negativa de débito emitida pela prefeitura 
  • Declaração informando não possuir outros imóveis além do pretendido 
  • Certidão que demonstre posse mansa e pacífica 
  • Notas fiscais de eventuais gastos com edificações e reformas
  • Relação das Testemunhas a serem arroladas em juízo

4 – Passo:

A ação de Usucapião já não mais segue um rito especial, para tanto o procedimento comum ordinário será o adotado, procedendo com a audiência de conciliação e abertura do prazo de 15 dias para oferecimento da peça contestatória. Nesse intervalo o juízo procederá com a intimação das fazendas públicas e interessados na respectiva ação.

5 – Passo:

Vencida essa parte processual será o momento onde será realizada a audiência de instrução e julgamento, talvez o momento processual mais importante nesta ação. Será o momento de fortalecer e demonstrar a existência da posse mansa e pacífica na exordial afirmada. Neste momento será apresentando perante o juízo as provas testemunhais, importante elemento demonstrativo dos argumentos outrora tratados.

Para fins de provas testemunhais, as pessoas mais utilizadas para estes fins são os confrontantes do imóvel a usucapir, pois quem melhor que seus vizinhos para confirmar a existência de possa mansa e pacífica pelo prazo que se propõe a ação.

6 – Passo:

O término do referido processo será a sentença declaratória de Usucapião que servirá como título hábil para registro diante do cartório de registro de imóveis. Faço ressalva que sobre esse registro não incidirá ITBI.

Há centenas de anos as necessidades jurídicas da sociedade, embora com outros nomes e processadas de outra forma, são as mesmas.  Desde os Romanos até os dias atuais, bem como tantos que hão de existir a sociedade carece de advogados especialistas em Usucapião. Quero lhe entregar direções e metas que se fielmente cumpridas lhe trarão êxito dentro do universo da Usucapião.

Se pudesse aconselhar ao Doutor que deseja iniciar a advocacia na seara cível, sem dúvida alguma indicaria o conhecimento da ação de Usucapião. Todos os modelos outrora expostos acompanhados de inúmeros aulas e modelos de petições encontram-se presente em meu Curso Avançado sobre Usucapião, sem dúvidas meu curso de maior sucesso que conta com um Grupo Vip de whatsapp com a participação de centenas de advogados de todo o Brasil.

Esteja preparado para atuar com uma ação atemporal que vem sendo pauta do judiciário ao longo dos anos, não fique para trás e perca a oportunidade de aprender atuar com a ação de Usucapião.

Autor: Prof. Elyselton Farias do Portal Carreira do Advogado

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