A Ação publiciana é a ação real que tem como fundamento a propriedade já adquirida por usucapião ainda não declarada por sentença. Visa garantir a posse e declarar a propriedade pela usucapião, e por isso é chamada de reivindicatória do proprietário de fato. É ação simétrica à de reivindicação, para os casos em que não se possa ou não se deseja propor a de reivindicação”, daí ser considerada uma ação de domínio imperfeito. A oposição do terceiro – além da defesa que poderia opor no âmbito da reivindicatória – poderá consistir na alegação de que seu título é igual ou melhor do que o do autor, que a posse deste é eivada de má-fé ou que seu título é inábil para a usucapião etc

A Usucapião, por outro lado, perfaz-se em uma aquisição originária da propriedade pelo decurso do tempo, através de uma posse mansa, pacífica e ininterrupta com animus domini. Em outras palavras, é uma posse de determinado bem que o sujeitará a sua aquisição.Por muito, vemos inúmeras demandas exordiais de Usucapião. Possuidores buscando a tutela jurisdicional para aquisição de suas propriedades. Todavia, a utilização da Usucapião como um instrumento de defesa de posse anteriormente esbulhada é um fato legalmente permitido que muitos advogados desconhecem.

A Súmula 237 do STF, sedimentou o entendimento da possibilidade da usucapião ser arguida em matéria de defesa, significa que por exemplo, diante de um pedido de reintegração de posse, caso o atual possuidor possua os requisitos necessários, poderá apresentar como um pedido contraposto a usucapião.

A ação publiciana ou Usucapião Publiciana é o meio cabível para rever a posse daquele que reúne todos os requisitos da ação de usucapião, mas não requereu judicialmente, vindo posteriormente sofrer o esbulho possessório. Essa exceção era conhecida dos romanos, e sempre esteve vinculada à ação publiciana. Foi esta ação criada para suprir a falta de proteção para aqueles possuidores que por muito já preencheram os requisitos necessários para adquirir a propriedade do imóvel.

Em suma é a ação de usucapião de quem já não tem mais a posse e pretende recuperá-la. É uma espécie de reivindicatória sem título, que visa reaver a posse perdida e garantir a usucapião, sendo uma ação de natureza declaratória e com efeitos inter partes.

Mecanismos para utilização da Usucapião Familiar: Clique aqui para ler o artigo completo

A Ação publiciana exige basicamente três requisitos: 

1 – Que tenha decorrido o tempo suficiente para ensejar a usucapião de acordo com a espécie digna do pleito, que seja, Extraordinária, Ordinária, Especial Urbana, Especial Rural, Familiar e Coletiva, de acordo com os fundamentos apresentados na ação.

2 – Não haja ação de usucapião pendente, haja vista que se assim o for, o juiz decidirá quanto à propriedade naquela ação em curso.

3 – Haja perda do exercício da posse direta pelo autor em decorrência do esbulho.

Lembrando que a propriedade somente será registrada se o reconhecimento da usucapião estiver expresso no título judicial, visto que a ação publiciana não tem como finalidade principal determinar a aquisição da propriedade, mas sim a retomada da posse. Assim, o título judicial da ação publiciana, que não mencionar expressamente o reconhecimento da usucapião, não será hábil para determinar o registro da propriedade na serventia extrajudicial.

Cumpre esclarecer que a Ação Publiciana é um meio alternativo para reintegração da posse, essa, fundada no direito de propriedade. Imagine que João invadiu um imóvel de José, todavia José só tinha a posse desse bem. Existindo requisitos suficientes para usucapir esse imóvel José pode adentrar com uma ação publiciana buscando defender sua anterior posse esbulhada.

Destarte, a sentença serve somente para retomar a posse. Predomina hoje o entendimento que a perda da posse posteriormente ao prazo necessário da usucapião não é elemento digo de impedi-la. Todavia, a ação publiciana limita-se a proteção da posse, para aquisição da propriedade deverá ser impetrada, em momento posterior, a competente ação de usucapião.