A posse é um ato jurídico latu sensu e representa o exercício de fato, pleno ou não, de um dos poderes da propriedade.Apesar de ser apenas um exercício de fato, ela recebe grande proteção jurídica e é reconhecida e preservada pelo Estado.
Segundo a teoria objetiva da posse, que é a mais aceita pelo direito brasileiro, basta que o possuidor aja como se fosse dono da coisa para receber esse status. Assim, tanto faz se ele estiver perto ou longe fisicamente da coisa, se ele tem uma conduta de dono, ele será possuidor. A posse, portanto, é uma situação de fato. Ela independe da propriedade. Ela é apenas o exercício de alguns poderes sobre alguma coisa (que pode ser móvel ou imóvel).
A propriedade é um direito, diferente da posse que é uma situação de fato.
O Código Civil trata a propriedade como um direito real. Os direitos reais têm como características a sua necessária publicidade (que se dá, nesse caso, pelo registro no Cartório de Registro de Imóveis), a sua oponibilidade erga omnis (já que pode ser imposta a terceiros e afeta a todos), o seu direito de sequela (pois pode a propriedade ser retomada de quem quer que injustamente a detenha), o seu direito de preferência (pois as dívidas de direito real que recaiam sobre a propriedade tem preferência sobre as demais dívidas) e a sua limitação legal (tendo em vista que somente é direito real o que a lei diz que é).
A posse deve ser tutelada e resguardada tendo por base ela mesma. A situação fática de domínio físico de determinada pessoa em face de determinado bem deve ser protegida pelo Poder Judiciário não somente pelo fato de resguardar o direito de propriedade.
Sendo a posse o instituto que mais se aproxima da realidade social, deve a mesma ser enxergada como o direito apto a dar acesso aos bens vitais mínimos exigidos para uma vida mais digna do cidadão brasileiro, bem como o acesso à moradia para a parcela mais carente da população.
Nesse sentido foi o enunciado n. 492 do Conselho de Justiça Federal que dispôs que “a posse constitui direito autônomo em relação à propriedade e deve expressar o aproveitamento dos bens para o alcance de interesses existenciais, econômicos e sociais merecedores de tutela”.
Assim, a função social da propriedade se difere da função social da posse. Enquanto a primeira visa basicamente a sancionar a conduta ilegítima de um proprietário que não é solidário com a coletividade, a segunda estimula e ajuda a resguardar o direito à moradia como direito fundamental de índole existencial, à luz do princípio da dignidade da pessoa humana.
A propriedade pode ser adquirida por meio do registro, da acessão, da usucapião, da posse-trabalho, do direito hereditário e do casamento. Por sua vez pode ser perdida por meio da alienação, da renúncia, do abandono, do perecimento, da desapropriação e da posse-trabalho.
O Brasil é um dos países com mais imóveis irregulares no mundo, esses imóveis são passados de geração em geração e as teias da irregularidade vão ficando cada vez mais densas, sendo a Usucapião uma das únicas saídas cabíveis, uma vez que impõe o requisito posse acima de qualquer outro e através deste busca-se a propriedade.
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Ocorre que, nem sempre o possuidor atual tem um prazo de 10 ou 15 anos, não possuindo, em tese, o prazo necessário para usucapir. Essa situação é muito comum na prática, sendo necessário realizar o somatório da posse anterior para fins de usucapião.
É muito comum a utilização de instrumentos particulares de compra e venda, o famoso “contrato de gaveta”, no momento da aquisição de imóveis. O “contrato de gaveta” não é apto a transferir a propriedade de imóveis com valor superior a 30 salários mínimos, tendo em vista que a lei exige a escritura pública de compra e venda para tanto, ou seja, é preciso que o contrato seja lavrado em cartório de notas para ser possível sua averbação na matrícula no cartório de imóveis.
Muitas pessoas adquirem o imóvel por contrato particular de compra e venda e se planejam para futuramente ingressar com ação de usucapião. O artigo 1.243 do Código Civil prevê que é permitida a soma da posse do antecessor para o fim de preenchimento do requisito de tempo de posse exigido para ingresso de ação de usucapião, desde que preservadas as mesmas características da posse. O antecessor aqui pode ser entendido como pessoa que ocupava a posse antes de você.
Em que pese, é necessário observar que em uma ação de usucapião, o atual possuidor não pode somar o tempo de seu antecessor que não tinha a intenção de obter o domínio do imóvel (animus domini). Esse é o entendimento adotado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ). O atual possuidor de imóvel pode, para o fim de contar o tempo exigido de 15 anos para ajuizar uma ação de usucapião, acrescentar à sua posse a do seu antecessor, “contanto que ambas sejam contínuas e pacíficas”.
Diante disso, é muito importante destacar a relevância do advogado não só para a elaboração do contrato, mas também sua participação na negociação que antecede o pacto. O advogado com habilidade para atuar na área imobiliária irá aferir a possibilidade de soma da posse, as características da posse do antecessor, entre outros fatores que influenciam diretamente na aferição do próprio valor de mercado do imóvel.
Usucapião de Imóveis Rurais: Clique aqui para conferir o artigo.
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Excelente parecer… A posse é uma situação de fato, devendo como diz o artigo ser protegida pelo poder judiciário.
Parabéns pela abrangência.
Bom dia !! Estou com um caso, em que o meu constituinte é herdeiro necessário de uma posse mansa e pacifica, herdada de seus pais através de Ação de Usucapião Judicial. Acontece que, agora na pandemia em 2020/21, o imóvel foi invadido por um parente (primo) dele. Entrei com Ação de Reintegração de Posse, com decisão liminar exitosa, agora AGRAVADA e cassada.
No momento, o juízo a quo designou audiência para apresentação de testemunhas, a qual já protocolamos a petição de apresentação de testemunhas.
No que concerne ao texto publicado acima, gostaria de receber uma cópia para ajudar nas narrativas que irei apresentar em juízo na audiência, fico grato, caso possa disponibilizar !!
Olá,
Peço que registre sua dúvida no Portal do Aluno do Curso de Usucapião. Dessa forma o professor poderá responder e fazer o acompanhamento das demais dúvidas que surgirem.
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Cuidado, o invasor, novo possuidor, tem agora a posse e, conforme o tempo, passa a ter direito. Sugiro uma negociação entre o proprietário e o posseiro. Conforme o ocupação do invasor, temos que verificar qual a ação apropriada que irá proteger o atual proprietário.
Sou advogada de cidade do interior do Ceará e procuro sempre me atualizar e ler muito sobre os assuntos que ajudam no dia a dia da minha profissão. Excelente esse artigo sobre soma da posse para a usucapião, muito esclarecedor.
Excelente.
Estou em uma siruação que eu comprei dos meus tios um terreno que era do meu avô. Como na epoca não era advogada não fiz contrato de gaveta, não tenho recibos, e nem o documento do terreno que é rural. Mas tenho a posse que vai fazer 10 anos o ano que vem.
Apenas com a posse consigo a uscapião?
Será se é possivel uma usucapião extrajudicial?
Olá,
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Saudações!
Estou com uma situação onde a posse, com contrato de compra e venda de um imóvel de 250 m2 os compradores faleceram e seus filhos também, ficando as noras e netos. Isso já há quase 50; anos. Dúvida: no processo de usucapião quem figurara como o usucapiendo? As duas noras viúvas ou todos os herdeiros da posse?
Olá,
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Muito bom o artigo. Parabéns!
Boa tarde!
Excelente o artigo como todos os que o querido professor tem disponibilizado.
Muito Obrigada!
Olá. Não entendi sobre o possuidor não poder somar a posse sem animus domini. Vera Lúcia
Achei o artigo bem relevante, fácil leitura e entendimento.
Excelente artigo! Obrigada por compartilhar conosco.
Claro e objetivo o texto. Gostei. Que venham outros.
Muito esclarecedor o artigo sobre a soma das posses para integrar o tempo legal para efetivar a Usucapião.
Muito Grato pelas publicações que venho recebendo via Email sou advogado e agradeço pelo conteúdo ora recebido e o classifico como de grande relevância para o exercício da advocacia.